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江苏拆迁系列之:律师三招助拆迁户获理想补偿

发布时间:2012-05-10 15:39:06

 江苏拆迁系列之:律师三招助拆迁户获理想补偿

拆迁宝典之——为谈判做准备
【事实概要】
一直以来,李容嘉(化名)都是江苏省无锡市的一名普通市民,过着安居乐业的美好生活。2010年年底,李容嘉所在的无锡市新区江溪街道办事处造访了李容嘉。所谓“无事不登三宝殿”,江溪街道办事处此番到来乃是告知李容嘉的房屋被划入了东站商住广场地块基础设施综合开发项目的拆迁范围。这一消息犹如一把利刃,毫不留情地划破了李容嘉的平静生活格调。
很快,无锡市恒茂房地产土地评估有限公司就对李容嘉的房屋进行了价值评估。尔后,江溪街道办事处很快再次造访李容嘉,声称按照拆迁政策和评估结果,李容嘉271.76平方米的房屋可以置换一套235.88平方米的房屋,江溪街道办事处将先行为其提供一套面积为140.17平方米的房屋作为安置房,剩余95.71平方米由期房进行安置,江溪街道办事处会以每月每平方米4元的标准支付这一期房的安置过渡费,直至期房交付李容嘉使用为止。
大房变小房,这种“越拆越穷”的拆迁结果是李容嘉万万没有料到的,也是绝然不能认同的。对各种抗争方式一一进行了权衡之后,李容嘉决定诉诸法律,维护自己的合法权益。此时此刻,李容嘉的意念之门已经向依法维权敞开,而在江浙地带拆迁户里口碑极好,亦是令该地带司法部门乃至政府部门头痛不已的燕薪拆迁律师团闯入他的视线就是一个当然而然的结果了。2011年4月中旬,李容嘉正式委托律师团首席律师燕薪律师作为自己的维权律师,以帮助人在囧途的自己排忧解难!
【办案掠影】
办案第一辑:开局之战,写给街道办的律师函
但凡律师介入时尚处补偿协商阶段的案件,律师的“舞台空间”都是很大的,如果律师实力非同小可,维权工作可以被其演绎得风云迷醉。介入案件伊始,素来办事雷厉风行的燕薪律师即采取了维权第一方略——向江溪街道办事处发出一封不矜不伐的《律师函》,列明三大主旨:李容嘉的拆迁补偿事宜已由律师全方位介入;不希望发生违法拆迁,否则将保有追究法律责任的权利;建议拆迁双方友好协商以定纷止争。
办案第二辑:不战而胜,拆通复议与信息公开不作为诉讼
继《律师函》发出之后,燕薪律师又极富效率地分别向江苏省国土资源厅、无锡市人民政府递交了公开涉案项目的征地批文、拆迁许可文件的申请。2011年5月18日,无锡市人民政府公布了涉案项目拆迁许可文件——无锡市新区拆迁办公室所作锡新管拆通(2010)第0052号《无锡市新区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》。然而,投向江苏省国土资源厅的征地信息申请却如同泥牛入海,杳无回音……
维权须继续!燕薪律师兵分两路:一则就拆通,亦即锡新管拆通(2010)第0052号《无锡市新区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》,向无锡市人民政府提起了行政复议。在复议申请书中,燕律师可谓是面面俱到,鞭挞了《无锡市新区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》的六大违法点:①地方政府介入土地一级市场开发违法;②新区拆迁办公室是违法的行政许可主体;③李容嘉房屋所在地块为国有土地,作为集体土地房屋拆迁违法;④以拆通规避拆迁许可法定程序违法;⑤拆迁实施单位资质违法;⑥拆通中占地面积一栏、有效期一栏空白,形式违法;二则就江苏省国土资源厅未在法律规定的时间内按李容嘉信息公开申请要求对其申请予以答复的行政不作为向南京市中级人民法院提起行政诉讼,请求法院确认该不作为违法,并判令其履行信息公开责任。
一个行政复议,戳痛地方政府违法拆迁的“软肋”,一个行政诉讼,惊动违法政府的上级管理部门,酝酿成一座大化无形的压力场,将新区拆迁办公室从那个肆无忌惮的强势者瞬间变为惊弓之鸟。不难预料,江溪街道办事处又一次登门造访李容嘉。相较第一次造访带来的迷惘、第二次造访带来的绝望,第三次造访是不同的,因为它所带来的,是希望——经谈判协商,拆迁方给予了李容嘉满意的新补偿安置方案。
【律师说法】
温家宝总理在政府工作报告中指出,要“大力改善农村生产生活条件,努力为农民建设美好家园”。愿景是如此的丰满,可现实却是另一极端的骨感。在拆迁实践中,集体土地上的房屋征收、拆迁、补偿由于缺乏具体的法律依据,发生的矛盾和纠纷堪称海量。
地方政府介入土地一级市场开发,是国务院和国土资源部明令禁止的违法行为。然而,本案这种区政府成立拆迁办公然以所谓的基础设施综合开发项目为名行倒卖土地之实的违法行为却是屡禁不止、层出不穷。之所以陆续有地方政府敢于顶风作案,乃是因为城市土地毕竟有限,因此开发饱和之后必然要寻求新的开发领地。紧邻城市的城乡结合部、城中村,无疑将成为开发商趋之若鹜的新“肥肉”。在这样的地方搞开发,有中国特色得天独厚优势:
一则,如前文所述,集体土地的房屋拆迁目前没有一部自成体系的征收法或是集体土地房屋拆迁法来规范,既然立法的“手臂”还没有伸到这里,那么就可以由地方政府的行政大权说一是一说二是二了;
二则,我国法律与社会政策尚且没有对各级地方政府形成一套清晰的、有力的制约机制,地方政府的违法成本还是很低的;
三则,城乡结合部与城中村虽然尚且不叫“城市”,但毗邻城市的地理优势使其土地升值空间巨大,而它们尚未摘掉的“集体土地”的帽子又使得它们被归入廉价系列。
只要地方政府肯出手相助,开发商就可以以很低廉的价格拿到大宗土地,然后去建设摩天大厦,换取巨额资金回报。基于这样的考虑,开发商一般会向地方政府投之以李。换句话说,也就是分一杯羹给地方政府。面对前方的暴利诱惑,也不见有后方的违法顾虑,地方政府选择动用行政大权全力配合开发商搞拆迁就“违法有理”了。
然,一幕幕集体土地上的疯狂拆迁一次次激情上演之后,“和谐社会”这个光荣而伟岸的目标将情何以堪?