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常德市房地产管理局关于印发修改后《常德市国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知
常房发〔2015〕7号
各县市区房管局、市房屋征收管理处、全市各房地产评估机构、市房地产价格评估专家委员会：
现将修改后的《常德市国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们，原《常德市国有土地上房屋征收评估技术规范》(常房发〔2011〕14号文)同时废止。
本通知自下发之日起执行。
常德市房地产管理局
2015年6月26日
常德市国有土地上房屋征收评估技术规范
第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、建设部《房地产估价规范》及省市有关征收评估的相关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。
第二条 本市范围内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的征收补偿价值评估，适用本技术规范。
第三条 征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第四条 房屋征收评估的价值定义是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第五条 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府或相关单位的认定、处理结果进行评估。
第六条 征收评估方法选用应遵循建设部《房地产估价规范》和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。根据评估对象和当地房地产市场状况对评估方法进行适用性分析后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第七条 采用市场法评估的，应选择3个以上(含3个)被征收房屋的类似房地产近期交易案例(交易案例的交易日期与估价时点的距离不得超过1年)作为市场法的可比实例。市场法的修正、调整等计算过程按照建设部《房地产估价规范》及省市征收评估的相关规范执行。
被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
第八条 采用收益法评估的，房屋收益应在充分调查被征收房屋租金和类似房地产租金基础上综合确定其客观收益，类似房地产租金案例不得少于3个。资本化率(或报酬率)及相关参数的确定应按照建设部《房地产估价规范》的相关规定执行。
第九条 采用成本法和假设开发法进行评估的，按照建设部《房地产估价规范》的相关规定执行。
第十条 全市参与征收评估的评估机构共建全市统一的案例库。各房地产价格评估机构在评估工作结束后，应将征收评估项目所调查的有效交易案例、租赁案例上传常德市房协中介委，由中介委集中整理后形成案例库。案例库向所有参与征收评估机构公开，征收项目评估可在案例库中选择可比实例。
第十一条 对于同一征收项目内，用途与建筑结构相同、区位条件相当的被征收房屋，可采用前述评估方法确定征收范围内的典型房屋的市场价值，作为该征收范围同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的楼层、朝向、成新率、层高等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定征收范围内其它被征收房屋的分户评估价值。
第十二条 房屋评估价值计算公式如下：
住宅评估价格=类别基准价格+层次修正值+结构修正值+朝向修正值+成新修正值+层高修正值+成套修正值+土地使用权类型修正值
底层临街商业用房评估价格=类别基准价格+结构修正值+进深修正值+层高修正值+成新修正值+临街状况修正值+土地使用权类型修正值
工业用房评估价格=类别基准价格+层高修正值+吊车梁修正值+墙体厚度修正值+防潮保温修正值+成新修正值+土地使用权剩余年限的补偿值
经营及办公用房评估价格=类别基准价格+结构修正值+层高修正值+成新修正值+土地使用权类型修正值
第十三条 被征收房屋占用土地为划拨土地的，应按相关规定进行土地使用权类型修正，被征收非住宅房屋占用土地为划拨土地的，应按相关规定计算扣缴土地出让金金额。
第十四条 整体评估报告须采用建设部《房地产估价规范》的规范格式;分户评估报告可采用建设部《房地产估价规范》的规范格式，也可采用表格的形式。采用表格形式的报告，报告中须有建设部《房地产估价规范》中规定的估价报告应记载的事项。
整体评估报告和分户评估报告应经2名注册房地产评估师签字并加盖房地产价格评估机构公章。
第十五条 征收当事人就被征收未经登记建筑价格、房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，以上项目评估单独出具评估报告。
被征收未经登记建筑价格、房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，停产停业损失等补偿评估参照有关文件执行。
第十六条 评估机构和评估人员应认真收集评估所需资料。在征收评估过程中，委托人应向评估机构提供以下资料：
(一)征收评估委托书，并签订房屋征收评估委托合同;
(二)房屋征收决定公告和规划蓝线图;
(三)被征收房屋所有权证、国有土地使用证或登记簿资料;
(四)未经登记建筑的认定、处理结果;
(五)被征收房屋情况一览表;
(六)其他相关资料。
第十七条 评估机构应在约定的时间内向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示3日。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排负责该征收项目的注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
公示期满后，评估机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
第十八条 凡征收评估中涉及专业技术工作的，房地产价格评估机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估;本技术规范未作规定的，应按照国家和本市其他房地产评估技术规范的有关规定执行。
第十九条 市房管局要加强对评估中介市场的管理，规范和监督评估行为，发现评估机构或评估人员有违反本规范进行虚假评估的，甚至收受他人贿赂作出错误评估的，应将其在向被征收人提供的评估机构名单剔除，同时计入不良行为记录，也可提请注销其从业资格，情节严重的，提请司法机关追究其刑事责任。
第二十条 要发挥行业协会和专家委员会的作用，不断规范评估行为，提高评估水平。
第二十一条 本规范自发布之日起施行。
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