发布时间：2019-07-25 热度：
南平市建阳区人民政府关于印发麻沙镇小城镇建设房屋土地青苗征收及补偿方案的通知
麻沙镇人民政府，区直有关部门：
为进一步加快麻沙镇小城镇建设步伐，现将《麻沙镇小城镇建设房屋、土地、青苗征收及补偿方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
南平市建阳区人民政府
2015年7月25日
麻沙镇小城镇建设房屋、
土地、青苗征收及补偿方案
为加快麻沙镇小城镇建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》等法律法规规定，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收程序，及《建阳区人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》（潭政综〔2013〕28号）规定的土地征收程序，决定对麻沙镇小城镇建设项目用地范围内的房屋、土地及青苗实施征收，为保障被征收人合法权益，确保征收工作顺利进行，特制定本方案。
第一部分 房屋征收补偿
一、征收依据
国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、麻沙镇总体规划等有关规定。
二、征收机构
征收人：南平市建阳区人民政府
征收责任单位：南平市建阳区麻沙镇人民政府
征收实施单位：由征收部门或责任单位委托有资质的征收服务公司具体承担征收实施事项
三、征收范围
本方案适用于麻沙镇小城镇建设项目涉及范围内（北起江坝村，南至水南山楼下；西起扁溪村，东至梁墩村）的房屋及建设用地的征收，具体范围及期限以区政府发布的征收公告为准。
四、补偿原则
住宅房屋、机关事业单位公房及附属设施、从事工业、种植业和养殖业的厂房、仓库、综合性用房等建筑物和构筑物，征收补偿原则上实施货币补偿。
房屋的二次装修及附属物等采取作价补偿。房屋二次装修补偿标准见附件2；附属物、构筑物及房前屋后其他设施补偿标准见附件3。
五、用途认定
被征收房屋的用途以房屋所有权证载明的用途为准；房屋所有权证未载明的，以土地使用权证载明的为准；房屋所有权证、土地使用权证均未载明或者载明的用途不一致以及无权属证的，以合法建房审批文件载明的用途为准。
无任何手续房屋用途的认定，以使用现状由房屋征收认定小组根据有关法律法规予以认定。未经批准，擅自将住宅改为营业用房，但办理了合法经营手续且在房屋征收公告发布时已经营三年以上、当前仍在继续经营的，按特殊用房给予补助，其建筑面积仍按住宅给予补偿。
六、面积认定
被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证载明的面积为准。房屋所有权证载明的面积与实际面积不吻合以及无权属证的，其建筑面积由房屋测绘机构按国家现行房产测绘规范进行测量。被征收房屋的土地使用权面积以土地使用权证载明的面积为准，土地使用权证的面积与实际不吻合以及无权属证的，其土地使用权面积由有资质的土地测绘机构依法确定。
对无任何手续个人住宅房屋面积的认定，以房屋征收认定小组参照《福建省农村村民住宅建设管理办法》等相关法律法规予以认定。
被征收房屋的建筑面积和土地使用权面积的测量依法委托具有相应资质的房地产测绘机构进行。
七、合法性认定及违章处理
被征收人持有的房屋所有权证、土地使用权证或者用地、建房批准文件，以及登记部门登记簿记载的房屋产权和土地使用权档案，均为被征收房屋合法性认定的依据。
无产权的房屋，按以下三种情形分别进行处理：
（一）在2014年2月1日之前建设的无产权房屋，按照《建阳区人民政府关于印发建阳区城市规划区内违法建设没收处理方案的通知》（潭政综〔2009〕116号）文件精神，按以下情况给以货币补偿：
属本村村民自建自住房的，建筑层数三层（含三层）以内的，在符合《福建省农村村民住宅建设管理办法》相关规定的情况下，按照有资质测绘机构认定面积给予货币补偿；建筑层数四层（含四层）以上的，三层内建筑总面积低于《福建省农村村民住宅建设管理办法》中规定的300平方米的，按照按照有资质测绘机构认定面积给予货币补偿，若三层内建筑总面积高于《福建省农村村民住宅建设管理办法》中规定的300平方米的，300平方米应按照综合补偿价给予货币补偿，超出部分面积根据重置价给予货币补偿，第四层以上只可按重置价给予货币补偿。
以上重置价、综合补偿价必须结合成新、等级、房屋维护、养护情况等因素进行评估补偿。重置价、综合补偿价详见附件Ⅰ-1。
（二）2014年2月1日以后新增的违章建筑一律不予补偿。
（三）非法买卖土地建设的“两违”建筑，一律不予补偿。
八、征收房屋征收补偿办法
征收房屋补偿原则上采用货币补偿方式，特殊情况下可按照异地迁建安置方式进行补偿。
征收集镇范围内土地上私有住宅房屋，根据其综合补偿参考价结合主体房屋结构的成新、等级、养护状况等情况进行综合评估后，确定其综合补偿单价，并依据其确认的建筑面积计算出补偿金额。综合补偿参考价格详见附件1。
征收集镇范围以外的行政村、自然村的土地上私有住宅房屋，参考集镇综合补偿参考价，根据房屋结构，地理位置等因素，先评估出合理的综合补偿参考价，再依据其确认的建筑面积计算出补偿金额，进行货币补偿。
九、优惠政策
被征收住宅房屋为二层以下(含二层)私有自建房，可享受以下优惠：总建筑层数为一层的，按其总建筑面积1:1.50的比例给予补偿；总建筑层数为一层半的，按其总建筑面积1:1.25的比例给予补偿；总建筑层数为二层的，按其总建筑面积1:1.13比例给予补偿。
十、征收土地上的私有营业房屋与特殊用房的征收补偿
l.征收营业用房、商住结合的房屋原则上只以货币补偿方式进行补偿。
征收经认定为特殊用房的，按附件5的标准予以特殊用房补助，其建筑面积仍按住宅用房进行货币补偿。
2.经认定的营业用房面积的货币补偿标准根据有资质的房地产评估机构的评估价格进行补偿。
3.营业用房的搬迁费补助标准按附件4，特殊用房只按住宅标准支付搬迁补助费。
十一、公有房屋及从事工业、种植业、养殖业的厂房、仓库、综合用房、宿舍等的补偿
（一）公有房屋是指麻沙小城镇建设征收范围内机关、企事业单位自建或购置的房屋。拆除公有房屋，由被征收单位的主管部门负责过渡和安置，做好征收动员和稳定工作。征收单位公有房屋，原则上实行货币补偿。
公有房屋的补偿金额，以市场评估价为依据确定。根据各单位具体情况及相关规定，征收公有房屋，可以采取一事一议的方式进行处理。
在征收过程中，被征收单位及其主管部门应当服从征收需要，保证按期搬迁。
（二）从事工业、种植业、养殖业的厂房、仓库、综合用房、宿舍等建筑物和构筑物一律实行货币补偿，不予进行产权调换安置，货币补偿价格按重置价结合成新、等级进行评估确定。
十二、搬迁补助
征收住宅房屋的，按被征迁房屋主房建筑面积8元／平方米给予一次性搬迁补助费；征收工业厂房用房，按12元／平方米给予一次性搬迁补助费；征收仓储、办公用房，按10元／平方米给予一次性搬迁补助费。具体标准详见《房屋征收搬迁补助标准》(附件4)。
十三、搬迁奖励
被征收人在房屋征收公告确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》，在协议签订之日起15日内搬迁、腾空并交付房屋的，经房屋征收部门验收合格后，发给《房屋搬迁验收证书》，按被征收房屋确认的补偿建筑面积每平方米奖励100元；在协议签订之日起16-30日内搬迁、腾空并交付房屋的，按被征收房屋确认的补偿建筑面积每平方米奖励60元；超过30日未搬迁、腾空并交付房屋的，征收人有权取消奖励，并依法强制拆除。
十四、其他规定
（一）房屋征收公告发布后，不得在征收范围内实施以下不当增加补偿费用的行为：
1.新建、改建、扩建或装修房屋；
2.改变房屋和土地性质用途；
3.房屋析产、典当、赠与、买卖、租赁或抵押；
4.其他不当增加补偿费用的行为。
（二）自房屋征收公告发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何法律责任。
（三）在规定的签约期限内，征收人与被征收人达不成《房屋征收补偿协议》、被征收房屋所有权人不明确(含产权纠纷)或者产权人下落不明的，由房屋征收部门报请征收人按规定作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收人依法申请人民法院强制执行。
（四）房屋搬迁腾空后交有资质的拆除单位，在房屋征收部门统一监管下进行拆除。凡被征收房屋及其附属建筑、设施的残值，一律归房屋征收部门所有。
（五）水、电、闭路电视、电话、电讯等开户迁移费用由征收人按现行迁移标准一次性支付给被征收人，因改变使用性质、新增户头及新增容量而增加的费用由被征收人自理。
（六）本方案中未确定的房屋及附属物征收补偿项目和标准，在具体房屋及房屋占地征收过程中由征收人与被征收人参照相关规定协商后报区政府批准实施。
（七）本方案自发文之日起施行，在本方案施行之前已启动的房屋征收项目仍按原方案规定执行。
十五、本方案由麻沙镇人民政府、建阳区土地收购储备中心负责解释。
第二部分 土地、青苗征收补偿
一、征收依据
国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、麻沙镇总体规划等有关规定。
二、征收机构
征收人：南平市建阳区人民政府
征收责任单位：南平市建阳区麻沙镇人民政府
征收实施单位：由征收部门或责任单位委托有资质的征收服务公司具体承担征收实施事项
三、征收范围
本方案适用于麻沙镇小城镇建设项目涉及范围内（北起江坝村，南至水南山楼下；西起扁溪村，东至梁墩村）的土地及青苗的征收，具体范围及期限以区政府发布的征收公共为准。
四、补偿标准
征收土地，按照被征收土地的类别给予补偿，具体补偿标准详见(附件)。征地补偿费包括土地补偿费（附件Ⅱ-1）、安置补助费（附件Ⅱ-2）和青苗补偿费（附件Ⅱ-3），具体计算方法为：
1.征收耕地：征地补偿费按每亩耕地统一年产值1455元的26倍补偿，其中：土地补偿费按10倍补偿，安置补助费按15倍补助，青苗补偿费按1倍补偿，商品菜地每亩青苗补偿费按耕地平均年产值3倍补偿，养殖水面(鱼塘)每亩青苗补偿费按耕地平均年产值2倍补偿。
2.征收经济林地(茶、果、葡萄、竹园)，根据地类现状，土地补偿费按耕地70%补偿；安置补助费按前四年平均亩产值(水果为1398元/亩、葡萄为3235元/亩、茶叶为1853元/亩、竹林为1510元/亩)的5倍补助；已投产的果树、茶叶、葡萄青苗补偿费按平均亩产值的6倍补偿，竹林地按平均年产值的2倍补偿。幼果园(含葡萄)青苗按种植工本费(1250元/亩)的2倍补偿。
3.征收非经济林地，土地补偿费按耕地40%补偿，安置补助费按非经济林地土地补偿费的50%补助、青苗补偿费成熟林按亩材积值(松杂木3357元/亩，杉木4028元/亩)的30%补偿，中龄林按成熟林亩材积值的60%补偿。生态公益林按用材林同类标准的6倍补偿，幼林地按造林工本费(840元/亩)的2倍补偿。
征占用林地和采伐林木要依法办理使用林地和采伐手续。
征收农民承包的土地，要按有关规定分别抄送同级农业、财政部门，办理解除或变更土地承包合同等手续。
4.征收农村道路用地土地补偿费按耕地的40%补偿。
征收未利用地、农村公路用地和居民点用地，土地补偿费按耕地的15%补偿。
5.路渠、沟等公共生产用地归村集体所有，河流水面、滩涂属国有土地。
五、面积认定
被征土地面积以土地使用权证、林权证等能证明土地归属相关证件载明的面积为准。土地使用权证的面积与实际不吻合以及无权属证的，其土地使用权面积由有资质的土地测绘机构依法确定。被征收土地使用权面积的测量依法委托具有相应资质的土地测绘机构进行。
六、其他规定
一、在项目建设过程中需新增加的征地补偿项目，补偿标准由有关单位参照相关规定制定报区政府审批确定。
二、征地补偿费统一由国土部门根据农村集体经济组织提出的被征地农民名单和征地补偿费的分配方案，把应补偿给被征地农民的部分，直接发放给被征地农民，其中，青苗和地上附着物的补偿支付给土地承包经营者或地上附着物产权人；没有条件调整数量与质量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，土地补偿费必须不少于70%支付给被征收土地的农民。安置补助费根据不同的安置途径支付：安置补助费支付给被安置人；统一安置的，安置补助费支付给负责安置的单位或组织。
禁止任何单位和个人以任何形式截留、挪用、私分被征迁单位(农民)的补偿费。
集体经济组织留成的土地补偿费要实行专款专用，用于被征地农民参加保险，发展二、三产业、农村公共设施建设，不得作为集体经济组织的债务清欠资金等，并严格按照有关规定使用、监督、管理。
三、征地数量、地类等的确认以村委会为单位，会同麻沙镇政府、村委会、村民小组等相关人员，配合放样单位，认真记录，做到当日签字，确认现场地物及统计核实，并由村集体经济组织登记造册，然后填写《征地补偿发放清册》及分配方案报镇政府，复核确定无误后，进行张榜公布。无异议后，与被征地的单位或个人签订征地协议书，并按国家有关规定，将发放清册和分配方案及兑现情况上报国土部门，依法发放征地补偿费用。如有异议或要求召开听证会的，按规定程序召开听证会，确保征地工作做到公开、公平、公正。
四、在政府发布征迁通告之后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地内任何抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征迁时一律不予补偿。
五、在项目建设征地范围内的各种地上、地下设施都必须按时拆迁，逾期不迁移的，依法处理；阻挠征地工作，围攻、殴打征迁工作人员的，由公安机关依法处理，情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。
六、征地工作实行“两公开、一监督”，征地补偿标准及时向社会公布。工作人员必须遵纪守法、秉公办事，不徇私情。凡利用职权以权谋私的要从严处理，违法犯罪的依法追究刑事责任。
七、本方案由麻沙镇人民政府负责解释。
附件：Ⅰ-1.征收土地上房屋重置成本价及综合货币补偿参考价标准
Ⅰ-2.房屋装饰装修补偿标准
Ⅰ-3.附属建筑、附属设施补偿标准
Ⅰ-4.房屋征收搬迁补助标准
Ⅰ-5.住宅类特殊用房补助标准
Ⅱ-1.麻沙镇各地类土地补偿费单价表
Ⅱ-2.麻沙镇各地类安置补助费单价表
Ⅱ-3.麻沙镇各地类青苗补偿费单价表
如果您有相关法律问题，可以拨打免费咨询电话：15110279280 13601297308
北京来硕律师事务所征地
拆迁律师团 www.wenxinchaiqian.com
