南平中心城区棚户区改造项目房屋征收补偿安置
发布时间：2019-07-25
南平市延平区人民政府关于印发南平中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施意见的通知
各乡（镇）人民政府、街道办事处，区直有关单位：《南平中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
南平市延平区人民政府
2016年10月18日
（此件主动公开）
南平中心城区棚户区改造项目房屋征收
与补偿安置实施意见
为进一步改善南平中心城区面貌和居民住房条件，优化人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）、《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、福建省政府第138号令《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、福建省人民政府《关于加快推进城市和国有工矿棚户区（危房）改造工作的实施意见》（闽政文〔2010〕106号）、南平市人民政府办公室《关于印发南平中心城区城市和国有工矿棚户区（危房）改造实施方案的通知》（南政办〔2010〕72号）、《关于促进延平辖区内房地产市场持续健康发展的若干意见》和《关于推进延平辖区城市棚户区改造工作的实施意见》（南政办〔2014〕77号）等文件精神及有关规定，结合南平中心城区棚户区改造的实际情况，制定本实施意见。
一、征收机构
征收人：南平市延平区人民政府
征收部门：南平市延平区城乡建设和旅游局
征收实施单位：各有关街道办事处及委托的具有房屋征收资质的房屋拆迁公司。
二、适用范围
本实施意见原则上适用于南平中心城区核心区的棚户区改造项目（具体范围以区政府确定为准）。
三、房屋认定
1. 房屋主房构成：被征收房屋中包含主体结构、水沟、散水、勒脚、乱毛石基础、构造柱、台阶或坡道、屋面水箱、化粪池、木质天花板、油漆、水、电、地面砾（片）、水泥垫层、水泥面层、底层木地板、走廊石砌护坡（驳岸）、夹层楼板、屋面女儿墙、三合板纤维板墙（砖混有木龙骨或贴面板的另计）等。
2. 用途确认：以被征收房屋所有权证载明的用途为准；房屋所有权证未载明的，以土地使用证载明的为准；房屋所有证、土地使用证均未载明或载明用途不一致以及无权属证的，以合法建房审批文件载明的用途为准。
3. 面积确认：以被征收房屋所有权证上载明的建筑面积为准。若无《房屋所有权证》的，以规划部门批准的有效文件上载明的建筑面积为依据（若房屋实际面积少于批准的建筑面积，以实际面积为准；若实际面积大于批准的建筑面积，以批准的建筑面积为准，超过部分按无任何批建房屋处理）。
被征收房屋仅有土地使用权证的，以土地证上载明的宗地面积为准（房屋建筑占地面积小于宗地面积的以实际占地面积为准，超过土地使用证范围的按无任何批建房屋处理）。
4. 产权确认：
（1）成套住宅、单元平房为一户，即持《房屋所有权证》的为一户，若一本《房屋所有权证》中有共有权证的，仍按一户认定为产权征收户。
（2）自建房征收户，以征收通告（知）前在房管部门登记的产权证为依据确认征收户，若一本《房屋所有权证》中有共有权证的，仍按一户认定为产权征收户。
5. 未经产权登记房屋的认定及处置办法
被征收人持有房屋所有权证、土地使用权证或者用地、建房批准文件，以及产权登记部门登记薄记载的房屋产权和土地使用权档案，均为被征收房屋合法性的认定依据。未经产权登记的房屋，按下列情况分别进行处置：
（1）1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设、被征收人能提供有效原始证明资料的，按房屋实际建筑面积100%确认。
（2）仅有《国有土地使用权用证》的房屋：实际面积在三层以内按90%给予确认，四层到五层部分按70%给予确认。超过五层根据建筑结构和年限实行货币补偿（详见附表2）。
（3）无《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，但持有有效批件的房屋，按下列情况处置：
①持有《建筑许可证》或《建设用地规划许可证》、《土地批准书》、《建设工程规划许可证》三要件齐全的房屋，批准面积范围内按90%确认面积，超过部分按无批建手续处理；
②持有《建设用地规划许可证》、《土地批准书》和《建设工程规划许可证》中二要件的房屋，按85%确认面积；持有一要件的房屋，按80%确认面积。
③持有其他有效批件的房屋，按批准面积的75%确认面积；
（4）无任何批建手续房屋，与主体建筑属于同结构同步建设，根据建设年限分别进行处置：
①1984年1月6日国务院《城市规划条例》生效后至1990年4月1日《城市规划法》施行前，房屋建筑在三层以内按80%，四到五层按60%确认面积。
②1990年4月1日《城市规划法》施行后至2008年1月1日《城乡规划法》施行前，房屋建筑在三层以内按70%，四到五层按50%确认面积。
③2008年1月1日《城乡规划法》施行后至2010年11月18日市政府《关于整治违法建设的通告》（南政综〔2010〕239号）出台前，房屋建筑在三层以内按60%，四到五层部分按40%确认面积。
④超过五层以上按建筑结构和年限一次性给予货币补偿（具体补偿标准详见附表2）。
⑤在2010年11月18日市政府《关于整治违法建设的通告》（南政综〔2010〕239号）出台后建设的，属违法建设，根据南平市政府《关于南平城市规划区内违法建房及改变规划功能建筑集中整治实施方案的通知》（南政综〔2012〕93号）规定，应自行拆除，不予补偿。
四、补偿安置原则
根据南政办〔2014〕77号文件精神，老城核心区改造项目原则上只拆不建，腾出城市空间，用于建设绿地、公园、农贸市场、停车场等公益设施，因此本次中心城区棚户区房屋征收实行被征收人自行同城异地购房安置。
1. 异地购房安置，征收人向被征收人出具购房凭证用于购房安置（购房凭证含主房及奖励面积的补偿款），其余部分补偿款按现金支付（详见第十条异地购房安置办法）。
2. 若被征收人异地购房安置的户数未达到征收方要求的，该片区房屋征收暂缓。
五、房屋征收补偿安置标准
1. 房屋征收补偿标准
（1）被征收房屋住宅综合价按土木结构5500元/㎡，木质5700元/㎡，砖混结构6000元/㎡，钢混（框架）结构6300元/㎡标准补偿。
（2）主房外搭建的建筑物、构筑物均为附属物，附属物实行货币补偿（具体补偿标准见附表1、5）。
（3）房屋二次装修按等级结合成新进行货币补偿（具体补偿标准详见附表3、4）。特殊装修的可以进行评估。
（4）房前屋后零星果木花卉采取作价补偿（具体补偿标准详见附表6）；盆栽的给予补助搬迁费，其他不予补偿。
2. 搬迁费、临时安置费标准
（1）被征收人自行搬迁过渡，征收人发放搬迁费和过渡期间临时安置费。
（2）搬迁费：住宅按原房确认面积10元/㎡给予一次搬迁费，每户低于800元的按800元补助。
（3）临时安置费：住宅按原房确认面积每月10元/㎡给予临时安置费；每户每月低于1200元的按1200元补助。过渡期限为12个月，过渡期限从被征收人搬迁结束之日起开始计算。
六、营业性店面认定与补偿办法
1. 房屋所有权证载明用途为营业性店面的，以产权证面积为准，按评估值确定补偿。
2. 住宅改为营业性店面的，未经规划部门批准、房产登记机构确认，将沿街第一自然间住宅改为营业性店面，持有工商营业执照、税务登记证的，则视情况按下列规定处置：
（1）经营范围界定：经营日杂、百货、食杂、餐饮、零售等认定为营业性店连宅店面。作为家庭小作坊、加工厂、家庭办公司、企业、仓库等用途的不能认定为营业性店连宅店面。
（2）时间界定及面积确认：2010年11月18日南平市政府《关于整治违法建设的通告》（南政综〔2010〕239号）生效前将住宅改为营业性店面且《房屋所有权证》《国有土地使用权证》两证齐全的按80%确认，仅有一证的按70%确认，剩余部分面积按原房屋用途确认补偿；南政综〔2010〕239号通告生效后改的仍按原用途确认。
（3）住宅改营业性店面综合价：按其所处地段、位置、人流量等差异参照住宅片区综合价给予每平方2.0-2.5倍测算补偿。
3. 营业性店面停产停业损失，按确认营业性店面面积及所处地段、位置、人流量多少等差别给予每月30-50元/㎡补助，补助12个月。
4. 营业性店面租赁，由被征收人负责与承租人解除租赁关系，按确认营业性店面面积及所处地段、位置、人流量多少等差别给予每月30-50元/㎡租金补助，补助期限12个月。
5. 营业性用房按15元/㎡给予一次搬迁补助费。
七、征收涉及特殊对象的安置办法
1. 征收中涉及符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等条件的对象，按南平市人民政府《关于印发南平市保障性住房分配和运营管理规定（试行）的通知》（南政综〔2014〕82号）文件由其本人向市级相关部门申报。
2. 征收公房或公租房：被征收住宅为国有直管公房和单位自管公房，由产权人按照相关法律规定办理。
3. 特殊补助：被征收人为五保户、低保户、残疾人等另补助10000元/户（同时为五保户、低保户或残疾人的，不享受重复补助）。
4. 倒塌或火烧造成房屋灭失的：鉴于原房已不存在，根据原房产权证面积、结构确定，按原证面积计算补偿，补偿标准按片区综合价计算（不享受搬迁费、临时安置费、面积奖励、安家补贴等）。
八、个人住宅征收奖励办法
1. 面积奖励
在签约期限内签订征收补偿协议书并搬迁完毕的，给予面积奖励：
（1）按确认面积10%奖励（每户不足10㎡补足10㎡，超过20㎡的封顶奖励20㎡）。
（2）持有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，无违法建设的私有自建房，两证齐全总建筑层数为一层的，按其总建筑面积1:2，二层的按其总建筑面积1：1.25奖励；只有一证的一层按其总建筑面积1:1.5，二层的按其总建筑面积1:1.13奖励。
（1）、（2）项面积奖励只能享受其中一项，不得重复享受。奖励面积不享受搬迁费、临时安置费、安家补贴等。
2. 安家补贴
在通知规定的时间内腾空交房并拆除主房及附属房的，按确认面积给予100元/㎡的安家补贴，超过规定期限的不予享受。
九、房屋搬迁程序
1. 调查摸底资料核实
征收部门应将调查摸底资料交由被征收人核实并公示，经核对无误后，被征收人应及时签字确认。
2. 先签定房屋补偿协议，后搬迁房屋
（1）被征收人与征收实施单位协商房屋补偿事宜，各项补偿条件谈成达成意向，双方无异议后，与征收实施单位签订搬迁补偿协议书，但本协议为附条件生效协议，即：要求本改造范围内全体被征收人全部签订征收补偿协议后，协议方可生效。
（2）住户搬迁完毕移交钥匙，由征收实施单位派员核对验收，开具验收单。以验收单开具时间作为计算临时安置费依据。
（3）被征收人在搬迁时应自行结清水电费、有线电视费、宽带费、物业费等费用并销户，否则由此产生的费用由被征收人自行负担。
（4）私房出租的，由被征收人负责与承租人解除租赁关系，并负责将房屋移交征收人。
（5）单位公房租（住）户，由单位或产权人负责搬离租（住）户，并负责将房屋移交征收人。
十、异地购房安置办法
1. 异地购房安置采用购房凭证结算，是征收人发放给房屋被征收人，作为被征收人在延平区购买新建商品房或二手房时结算购房款的凭证，可抵交购房款。
2. 为鼓励被征收人购买新建商品房或二手房，特制定购房优惠政策如下：
（1）持购房凭证在延平辖区范围内选购新建商品房的，按购房面积给予1000元/㎡的购房装修补贴和800元/㎡的购房奖励；购买二手房的，按购房面积给予500元/㎡的购房装修补贴和300元/㎡的购房奖励。补助的购房面积上限封顶为被征收房屋确认面积（含奖励面积）。
被征收人房屋为小户型（指房屋确认面积、奖励面积之和小于65㎡），须本人购买新建商品房和二手房的，购房面积超过65㎡的，按65㎡发放购房装修补贴和购房奖励；购房面积不足65㎡的，按实际购房面积发放购房装修补贴和购房奖励。
（2）在政府推荐的新建商品房范围内进行购房，可享受团购优惠价（具体以购房目录为准）。
（3）根据南建综〔2015〕28号文件精神，被征收人以货币化安置补偿款购买新建商品房后，凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，并可按教育行政主管部门相关规定办理子女入学和转学手续；自货币化安置协议签订之日起3年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。
3. 购房凭证应从搬迁协议签订之日起12个月内使用完毕。
4. 购房资金结算
（1）售房人出售房屋取得购房凭证后，每月25日凭购房凭证与征收实施单位结算一次。
（2）被征收人持购房凭证购买新建商品房的，开发企业应在商品房买卖合同生效后及时将购买情况报备（备案时由开发企业提供购房凭证、购房合同、备案证明、结算单）。
（3）被征收人所购房屋为二手房的，可以通过征收人选定的房产中介机构进行交易，凭证资金安全由中介机构担保。购房资金在办理房屋分户证或房屋所有权证后10个工作日内结清。
十一、其他事项
1. 房屋征收通告（知）发布后，不得在征收范围内实施以下不当行为：
（1）新建、改建、扩建房屋；
（2）以被征收房屋为住所（或经营场所）申请办理企业（个体工商户）设立或变更登记；
（3）改变房屋用途；
（4）其他不当增加补偿费用的行为。
2. 被征收人房屋产权有纠纷的，由被征收人在征收期限内自行协商解决；逾期未解决的，由征收实施单位委托公证机构将房地产有关事宜作证据保存，补偿费作证据提存，先行征收，待纠纷解决后发放。
3. 征收房屋涉及集体土地的，依照《南平市人民政府关于延平区土地征收补偿安置方案的批复》（南政综〔2013〕286号）文件执行。
4. 本实施意见区域外的国有土地上房屋征收，参照就近项目近期房屋征迁方案，另行确定补偿安置标准。
5. 军用设施、高压输变电、通讯设施、广电设施、水利设施、道路桥梁、压覆矿产、寺庙等特构物搬迁、改建不适用本实施方案，由业主或征收人聘请有资质的中介评估机构进行评估作价后商定补偿额。
十二、本实施意见自公布之日起施行，由南平市延平区城乡建设和旅游局负责解释。
附表：1．附属用房及简易搭盖货币补偿一览表
2．无任何批建手续五层以上房屋货币补偿一览表
3．住宅房屋室内二次装修补偿表
4．住宅房屋室内二次装修分类等级说明表
5．附属物构筑物补偿单价
6．房前屋后零星果木花卉补偿一览表
南平市延平区人民政府办公室 2016年10月18日印发
