南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术

发布时间：2019-07-09 热度：

                                                                                  附件四
标准样本房屋进行市场比较的可比实例选择要求及说明
 
以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1、可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与估价对象的类别相同。
3、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指四类建筑结构，四类建筑结构一般分为：(1)钢筋混凝土结构，(2)砖混结构，(3)砖木结构，(4)简易结构。
4、可比实例与评估对象的规模相当，档次相接近。
5、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
6、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例。
7、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
8、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
9、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
10、可比实例的权益价格必须是房屋所有权和出让的国有土地使用权。
 

附件五
标准样本住宅的设定条件及其应用说明
 
住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1、应为具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2、卧室至少一间朝南、一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3、首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述二条要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”；
4、每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”，作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准；
5、样本房为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为房屋层次因素修正系数为100%的价格。                  
 

附件六
住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
 
（一）住宅房屋成套因素或非成套因素修正系数P1
成套住宅房屋：98-102
非成套住宅房屋：90-96
P1=
 
（二）住宅房屋结构因素修正系数P2
 
 
P2= 1+
 
 
（三）住宅房屋成新因素修正系数P3

房屋 成新	3成新 以下	3.5成新	4成新	4.5成新	5成新	5.5成新	6成新
系数 %	85	86	87	88	89	90	91
房屋 成新	6.5成新	7成新	7.5成新	8成新	8.5成新	9成新	9.5成新及以上
系数 %	92	93	94	96	98	100	102

 
P3=
 
（四）住宅房屋朝向因素修正系数P4

房间朝向	南	北	东	西
修正系数	100	98	99	99

 
P4=
 
 
（五）住宅房屋层次因素修正系数P5

总 楼层系数  层 %   数        所在楼层	一层楼	二层楼	三层楼	四层楼	五层楼	六层楼	七层楼	七层以上（带电梯）
一	100	100	100	100	100	100	100	以中间层为100%，楼层每增减一层系数相应分别增减1%。
二		100	104	104	104	104	104
三			98	110	110	110	110
四				96	108	108	108
五					95	100	100
六						92	98
七							90
说明：a.底层为车库的，车库上一层系数增加1%，顶层系数减少1%； b.商住楼，住宅的楼层系数相应减少1%，带电梯的多层住宅从二层起每层增加1%。

 
P5=
实体因素修正系数采用计算方式为：
K31（K31i）=P1×P2×P3×P4×P5×100
       

附件七
住宅房屋区域因素（K32）修正说明表
 
（一）住宅区域因素修正调节系数评分表

因素类别	因素项目 内  容	考 察 项 目	评分等级
			一等	二等	三等	四等	五等
征收 项目 周边 大环 境	自 然 环 境	自然景观、风向a11	11	8	5	2	1
		空气污染、噪音、水文a12	11	8	5	2	1
	交 通 条 件	离市区主干道的距离a21	12	10	8	6	3
		公交线路情况a22	13	11	9	7	5
	教育医疗 设施	所在学区1公里内学校情况a31	13	11	9	7	5
		医院及医疗机构分布情况a32	13	11	9	7	5
	商业配套 设施	重要商业配套设施a41	24	22	20	18	14
征收项目范围内小环境	规 划 设 计	建筑小区布局与外形等a51	18	14	10	6	3
		建筑密度、外型等a52	9	7	5	3	1.5
		绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53	18	14	10	6	3
	物 业 管 理	物业管理情况a61	16	14	10	6	3
	住宅区 配套设施	住宅区内配套设施完备程度a71	15	12	9	6	3

以上评分等级数据在现场实际查勘时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
 

（二）住宅区域因素调节系数评分等级说明表

序号	因数项目	考察项目内容	一等	二等	三等	四等	五等
1	自 然 环 境	自然景观、风向	公认的自然环境优越地区。	自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。	附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。	附近无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。	附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
		空气污染、噪音、水文	空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。	空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。	空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。	靠近污染源或重噪音源。	长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2	交 通 条 件	离市区主干道的距离	离主干道的距离在100米以内。	离主干道的距离在100－250米之间。	离主干道的距离在250－400米之间。	离主干道的距离在400－500米之间。	离主干道的距离在500米以上。
		公交线路情况	距离公交站点50米以内，有4条以上重要公交线路。	距离公交站点50－100米内，至少有2条重要公交线路。	距离重要的公交线路的距离在100－200米之间，至少有2条公交线路。	距离公交线路的距离在200－400米之间，至少有1条公交线路。	距离公交线路的距离在400米以上。
3	教育医疗设施	所在学校区1公里内学校情况	属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。	属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。	属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。	一般中小学学区。	无中学或小学。
		医院及医疗机构分布情况	距市级及以上医院500米以内。	距市级及以上医院500－1000米。	距市级及以上医院1000－1500米。	距市级及以上医院1500－2500米。	距市级及以上医院2500米以上。
4	商业配套实施	重要商业配套设施	在400米范围内有大型的市级商业配套设施。	在400－800米范围内市级商业设施较集中。	在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。	在800米范围内基本上无商业网点。	在1000米范围内无商业网点。

5	规 划 设 计	建筑布局、小区与外形等	布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。	布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。	布局一般，排列不整齐，外形较整齐。	任意布置、外形破旧杂乱、拥挤。	建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外形破旧杂乱。
		建筑密度	建筑密度40％以下。	建筑密度在40％－50％。	建筑密度在50％－60％。	建筑密度在60％－65％。	建筑密度在65％以上。
		绿化率、室外公共活动空间与绿化景观	绿地率在30％以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。	绿地率在30％以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。	少量绿化，少量的公共活动空间。	无绿化，基本无公共活动空间。	无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。
6	物业管理情况	物业管理情况	全封闭物业管理。	半封闭物业管理。	有物业管理。	无物业管理。	无物管，无环卫管理。
7	住宅区配 套设 施	配套完善程度	在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。	在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。	在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。	在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。	在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。

 
（三）住宅基准价格修正中的区域因素修正系数测算说明：
1、基准价格修正中的区域因素修正系数以住宅房屋区域因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区域因素调节系数Q＝；
其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2、可比实例区域因素调节系数为QS，标准样本住宅区域因素调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区域状况修正系数K32＝。
 

                           附件八
住宅房屋建筑等级说明及重置价格表
 
1、钢筋砼结构

结构等级	分部项	结构、装修状况	重置价格（元/㎡）
钢 混 一级	结构	建筑层数7层（含）以上，标准层高3.0m,钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量好。	1250
	门窗	钢、木门窗。
	墙面	内外墙涂料。
	楼地面	水泥砂浆地面。
	设备	水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。
钢 混 二 级	结构	建筑层数6层（含）以下，标准层高3.0m,钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量好。	1170
	门窗	钢、木门窗。
	墙面	内外墙涂料。
	楼地面	水泥砂浆地面。
	设备	水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。

 
2、砖混结构普通住宅

结构类别	等级	分部项	结构、装修状况	重置价格
砖    混    结    构	砖混一级	结构	标准层高2.8m,钢筋砼基础或砖基础，砖墙或钢筋砼梁柱承重。钢筋砼楼地面，有构造柱、圈梁，实砌砖墙。	1020
		门窗	钢木门窗。
		墙面	内外墙涂料墙面。
		屋、楼、地面	水泥砂浆楼地面；保温隔热、防水屋面。
		设备	水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。
	砖混二级	结构	标准层高2.8m,砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，圈梁，实砌砖墙。	950
		门窗	钢木门窗。
		墙面	内外墙涂料。
		屋、楼、地面	水泥砂浆楼地面，普通防水屋面。
		设备	水电齐全，照明、动力线路未分线路设置。
	砖混三级	结构	标准层高2.6m,砖基础或砼基础，空斗砖墙承重。	880
		门窗	钢木门窗。
		墙面及天棚	内墙涂料，砂浆外墙面或清水墙，无吊顶。
		屋、楼、地面	水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面
		设备	有电无水卫设施。

3、砖木结构

结构类别	等级	分部项	结构、装修状况	重置价格
砖   木   结   构	砖木一级	结构	檐高2.8以上，桁条直径20㎝以上，七柱到底或有28㎝以上通过梁，前、后墙、山墙整砖实砌，屋面木梁、木屋架承重，外墙水泥抹面或清水砖墙。	1000
		门窗	杉木或红松制作较讲究的老式木门窗。
		墙面	内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆或清水墙。
		屋、楼、地面	木地板、水磨石地面；本瓦、旺砖、木椽屋面
		设备	有水、电。
	砖木二级	结构	檐高2.6以上，桁条直径17-20㎝，五柱到底或有22㎝以上通过梁，前、后墙、山墙整砖实砌，部分整砖夹墙。	940
		门窗	杉木或红松制作的较好木门窗或钢窗。
		墙面	内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆或清水墙。
		屋、楼、地面	砖地或水泥地面，本（平）瓦、旺砖、木椽屋面。
		设备	有电无水。
	砖木三级	结构	檐高2.4以上，桁条直径15-17㎝，三柱到底或有18㎝以上通过梁，部分整砖夹墙或空斗墙。	840
		门窗	一般杉木或红松制作的普通木门窗、水泥门窗框，普通木门窗或钢窗。
		墙面	内外墙为石灰、砂浆墙面。
		屋、楼、地面	普通水泥地面、砖地或泥地；木（平）瓦，油毡、松板材屋面。
		设备	有电无水。

 
 
4、简易结构

结构类别	等级	结构、装修状况	重置价格
简易 结构	一级	檐高2.2m,砖墙，木结构，平瓦、彩钢屋面，一般粉刷，有木门窗。	530
	二级	檐高2m，砖（泥）墙、水泥瓦、石棉瓦、油毡屋面。	510

 
注：标准檐高（或层高）以上调增，以下调减，每增减0.1m，重置价格增减1％，前后檐高（或层高）不等的，以平均高度计算。
 
 
 
 
 
 
 
 
附件九
非住宅非营业用房成本法评估应用说明
 
1、成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2、成本法评估的基本公式：
征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
3、土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法和成本法求取。
3.1土地重新取得价格采用市场比较法求取，按下面公式计算：
地价=比较实例价格×交易情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
即：地价=可比实例价格×K1'(100)×K2'(K2)×K3'(K3) ×K4'(100)×K5'(100)
K1′：表示以估价对象交易情况指数为100时，可比实例的交易情况指数
K2〞：表示估价对象的地价指数
K2′：表示可比实例的地价指数
K3〞：表示估价对象的年期修正系数
K3′：表示可比实例的年期修正系数
K4′：表示以估价对象区域因素指数为100时可比实例的区域因素修正指数
K5′：表示以估价对象个别因素指数为100时可比实例的个别因素修正指数
国有划拨土地使用权价格可采用以下方式求取：国有划拨土地使用权价格=国有出让土地使用权价格×60%
3.2土地重新取得价格采用基准地价修正法求取，按下面公式计算：
地价=（基准地价×期日修正系数×综合修正系数×容积率修正系数×用途修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数
式中参数的确定：
（1）基准地价：采用距估价时点最近公布的南通市市区基准地价。
（2）期日修正：期日修正应根据估价时点结合基准地价的时点进行，按估价时点前半年地价与上年度基准地价产生的系数进行修正，参照当地政府部门公布的相关价格指数确定，如未公布的，报相关部门核定后在征收实施方案中予以明确。
（3）土地综合修正系数
 
 
①非住宅非营业用房中工业仓储类用房土地综合修正系数

序号	影响因素	一等	二等	三等	四等	五等
1	周围道路状况	19	17	15	13	11
2	道路对外连接	24	22	20	18	16
3	基础设施状况	14	13	12	11	10
4	自然条件	11	10	9	8	7
5	环境状况	14	13	12	11	10
6	城市规划限制	11	10	9	8	7
7	宗地形状、面积	9	8	7	6	5
8	交通便捷程度	10	9	8	7	6
9	距公交站点距离	10	9	8	7	6

 
②非住宅非营业用房中工业仓储类用房土地综合修正系数说明表

影响因素	一等	二等	三等	四等	五等
周围道路状况	主干道为主，宽度>30米	主干道与次干道并重，宽度20-30米	次干道为主，宽度15-20米	次干道与支路并重，宽度10-15米	支路为主，宽度<10米
道路对外联接状况	同城区快速干道等联接好	同城区快速干道等联接较好	同城区快速干道等联接一般	同城区快速干道等联接较差	同城区快速干道等联接差
基础设施状况	供水、供电保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好	供水、供电保证率97-99%，排水较通畅，通讯状况较好	供水、供电保证率95-97%，排水状况一般，通讯状况一般	供水、供电保证率93-95%，排水状况较差，通讯状况较差	供水、供电保证率<93%，排水状况差，通讯状况差
自然条件	地形平坦，承载力大，无淹水现象，自然条件好	地形较平坦，承载力较大，基本无淹水现象，自然条件较好	地形较平坦，承载力一般，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般	地形略有起伏，承载力较小，大雨后有淹水现象，自然条件较差	地形略有起伏，承载力小，常有淹水现象，自然条件差
环境状况	污染物排放达标，污染治理状况好	污染物排放基本达标，污染治理状况较好	污染物排放略有超标，污染治理状况一般	污染物排放超标较严重，污染治理状况较差	污染物排放严重超标，污染治理状况差
城市规划限制	未来土地利用以工业用地为主	未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主	未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主	未来土地利用以住宅、商业用地为主	未来土地利用以其它用地为主
宗地形状、面积	矩形，面积适中，对土地利用有利	近似矩形，面积较适中，对土地利用较有利	形状、面积对土地利用略有影响	形状、面积对土地利用影响较大	形状、面积对土地利用影响大
交通便捷程度	有1条以上公交线路		有1条公交线路		无公交线路
距公交站点距离	<500米	500-1000米	1000-1500米	1500-2000米	>2000米

 

③非住宅非营业用房中行政办公类用房土地综合修正系数

序号	影响因素	一等	二等	三等	四等	五等
1	商业繁华度	29	27	26	24	23
2	交通状况	27	26	25	24	22
3	宗地自身条件	12	11	10	9	8
4	宗地临街状况	14	13	12	11	10
5	宗地目前利用状况	10	9	8	7	6
6	周围土地利用类型	13	12	10	9	8
7	规划限制	11	10	9	8	7

 
 
④非住宅非营业用房中行政办公类用房土地综合修正系数说明表

影响 因素	一等	二等	三等	四等	五等
商业繁华度	位置相对好，商服繁华优	一等、三等之间	位置相对一般，商服繁华一般	三等、五等之间	位置相对差，商服繁华劣
交通状况	临对外交通型主干道交叉口		距主要干道小于100米，或临次干道		距主、次干道500米以外
宗地自身条件	面积适中，形状规则，对土地利用极为有利		面积、形状对土地利用无不良影响		面积较小，形状较差，对土地利用产生严重的影 响
宗地临街状况	两面临街以上		一面临街，宽深比在1.5～0.8之间		不临街
宗地目前利用状况	容积率>3		1～2		<0.5
周围土地利用类型	商业服务业用地		市政公用建筑用地		特殊用地
规划限制	对未来土地的利用类型、利用强度无限制		对未来土地的利用类型无限制，利用强度有较大的限制		对未来土地的利用类型、利用强度有较大的影响

 
⑤综合修正系数计算说明
综合修正系数= 100(各影响因素评分之和)
（4）容积率修正系数：
非住宅非营业工业仓储类用房地价可不进行容积率修正，非住宅非营业除工业仓储类以外用房地价须进行容积率修正。
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率或实际容积率（R），查《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
当R1< R< R2时其修正系数可用下列公式求取。
X=[X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)]/Xp
其中：X为所需求出的容积率修正系数；R为X对应的容积率；R1、R2为容积率修正系数表中所列的容积率；X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数,XP为宗地所在区段的平均容积率对应的容积率修正系数。
 
容积率修正系数表

容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数
≤0.5	0.497	1.5	1.051	2.5	1.514	3.5	1.884
0.6	0.556	1.6	1.102	2.6	1.555	3.6	1.916
0.7	0.615	1.7	1.151	2.7	1.595	3.7	1.947
0.8	0.673	1.8	1.200	2.8	1.635	3.8	1.977
0.9	0.730	1.9	1.247	2.9	1.673	3.9	2.006
1.0	0.786	2.0	1.294	3.0	1.710	≥4.0	2.034
1.1	0.841	2.1	1.340	3.1	1.747
1.2	0.895	2.2	1.385	3.2	1.783
1.3	0.948	2.3	1.429	3.3	1.817
1.4	1.000	2.4	1.472	3.4	1.851

（5）用途修正系数：
非住宅非营业用房中工业仓储类用地，用途修正系数为工业用地基准地价的1.0；
非住宅非营业用房中公共管理与公共服务用地（如机关、宣传用地），用途修正系数为住宅用地基准地价的0.4-0.7。
（6）年期修正系数＝
 
   式中r为土地还原利率，取值6%；
       n为土地剩余使用年限，t为基准地价设定的土地使用年限。
以上公式求取的是国有出让土地使用权价格，国有划拨土地使用权价格可采用以下方式求取：国有划拨土地使用权价格=国有出让土地使用权价格×60%
 
3.3土地重新取得价格采用成本法求取，按下面公式计算：
地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数
参数的确定：
（1）土地取得费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益，均按估价时点的土地状况和市场状况确定。年期修正系数按1-计算，其中n为土地剩余使用年限。
  土地最高剩余使用年限设定：工业用地50年、综合用地50年。
（2）以上公式求取的是国有出让土地使用权价格，国有划拨土地使用权价格可采用以下方式求取：国有划拨土地使用权价格=国有出让土地使用权价格×60%
4、建筑物重新购建价格通常采用成本法求取。建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋成新等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

                                                                             附件十
非住宅非营业用房建筑等级说明及重置价格表
 

结构 类别	级别	结构、装修及设备状况	重置价格（元/㎡）
钢混结构（框架）	一级	柱网间距不小于（6m×6m），标准层高（或檐高）3.6 m，多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，钢门窗，水电卫齐全。	1450
	二级	柱网间距小于（6m×6m），标准层高（或檐高）3.6 m，钢砼框架承重，钢砼基础，实砌墙围护，钢门窗，水电齐全。	1230
钢混 结构 （排架）	一级	有行车梁，标准层高6.5m，钢砼柱，钢砼屋架或钢屋架。	1180
	二级	无行车梁，标准层高5.5m，钢砼柱，钢砼屋架或钢屋架。	1030
全钢 结构	一级	有行车梁，标准层高6m。钢砼基础，钢柱，钢梁，双层彩钢板屋面。	1110
	二级	无行车梁，标准层高4.5m。钢砼基础，钢柱，钢梁，双层彩钢板屋面。	1010
砖混 结构	一级	有行车梁，标准层高4m, 砖柱或构造柱，砼屋架或钢屋架，钢筋砼圈梁、钢筋砼屋面。	970
	二级	无行车梁，标准层高3.6m,砖柱，砼屋架或钢屋架。	870
	三级	无行车梁，标准层高3.2m,砖柱，砼屋架或钢屋架。	830
砖木 结构	一级	砖木柱，檐高3.6m,桁条直径20㎝以上的杉木或上等松木，装修制作较好的木制屋架，前后山墙为整砖砌筑，外墙水泥抹面或清水墙。	900
	二级	砖木柱，檐高3.0m,桁条直径17-19㎝之间的杉木或上等松木，装修制作较好的木制屋架，部分整砖夹墙。	830
	三级	砖木柱，檐高2.6m,桁条直径14-16㎝之间的杉木、松木或杂木，装修一般，砖木承重，部分整砖夹墙。	750
简易 结构	一级	砖承重，檐高2.4m,一般杉木或杂木桁条，通过梁、水泥桁条或挂瓦板，整砖空斗墙或砖砌单墙，部分碎砖夹墙。	530
	二级	砖承重，檐高2.2m,差杉木或松木、杂木、水泥桁条，结构简陋，碎砖砌或单墙。	490

 
注：（1）扣除折旧后，工业及仓储用房现值＝房屋建筑物重置价格单价×（1＋层高（或檐高）调整系数）×跨度调整系数×跨数调整系数×气楼调整系数×建筑面积×成新率％
（2）房屋建筑安装工程造价=房屋重置价格-其他综合费用150元/㎡。
 
 
1、层高、檐高调整系数说明表                                  

层高或檐高调整	调整值
非住宅（钢混排架结构、全钢结构），标准檐高以上调增，以下调减	每增减0.2m，重置价格增减1％
非住宅（钢混框架结构、砖混结构、砖木结构、简易结构），标准檐高以上调增，以下调减	每增减0.1m，重置价格增减1％

 
 
2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表

跨度（m）

≤12

18（15）

24

≥30

跨数

1

2

3

4及以上

气楼 类型

有气楼

无气楼

修正 系数

104％

100%

92%

88％

修正 系数

100%

95％

90％

85%

修正 系数

110％

100%

                                        

附件十一
非住宅营业用房评估的市场比较法应用说明
 
一、可比案例选取要求
1．可比案例一般应在与征收范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与征收区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域；
2．可比案例应选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；
3．可比案例的权益价格应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；
4．可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；
5．可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；
6．选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。
二、样本房屋选取要求
房屋征收评估时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：
1．“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；
2．应在征收范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；
3．优先选择与估价对象类似的整体房屋（总层数相同）作为“样本房屋”进行评估，其次可选择不同楼层类似房屋作为不同的“样本房屋”分层评估，以上两种方法在选取类似案例困难的情况下，选择一面临街营业用房的底层作为“样本房屋”参照楼层因素修正系数表k3进行评估；
4．商铺类营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为0.6-0.8之间(临街状态因素调节系数为100%)。
三、非住宅营业用房实体状况修正
实体因素修正系数计算公式：
P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6
1．房屋结构因素修正系数(k1)
k1=1+
2．房屋成新因素修正系数(k2)
k2=1+
3．商场、商铺、餐饮类房屋楼层因素修正系数表(k3)
      k3的确定首选市场提取法，当由于案例收集等原因无法市场提取时参照下表

层次	楼层调整系数
地下室或半地下室	25％
一层	100％
二层	40％
三层	30％
四层及四层以上	25％
说明：当室内配置电动扶梯时，二层及以上应在上表楼层调整系数上加10％-15%。

 


商务类、娱乐类、旅馆类房屋（无电梯）楼层因素修正系数表(k3)

楼层系数 （%）     总楼层	一	二	三	四	五	六	七
一	100
二	100	98
三	100	98	96
四	100	98	96	93
五	100	98	96	94	90
六	100	98	96	94	92	88
七	100	98	96	94	92	90	85
说明：底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，地下室半地下室楼层修正系数为30%。

 
商务类、娱乐类、旅馆类房屋（有电梯）楼层因素修正系数表(k3)

楼层系数 （%）     总楼层	一	二	三	四	五	六	七
三	105	100	101
四	105	100	101	102
五	105	100	101	102	103
六	105	100	101	102	103	104
七	105	100	101	102	103	104	105
说明：底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，地下室半地下室楼层调整系数为30%，顶层是平顶的减1%。

 
k3＝
 
注：各类房屋楼层因素修正系数可根据实际情况作适当调整。

4．底层商场、商铺、餐饮类房屋临街状态因素修正系数表(k4)

临街状态		调节系数(%)
宽深比	<0.4	90
	≥0.4,<0.6	95
	≥0.6,<0.8	100
	≥0.8,<1.0	105
	≥1.0,<1.2	110
	≥1.2	115
两面临街	次临街面宽不足主临街面宽的50%	110
	次临街面宽超过主临街面宽的50%、不足主临街面宽100%	115
	次临街面宽超过主临街面宽的100%	120

注：表中临街房屋是指估价对象建筑物门面直接面临城市主次干道一侧，中间无其他建筑物遮挡的底层房屋。
估价人员可根据实际房屋临道路的远近、道路的宽度、道路中间是否有隔离、房屋前是否遮挡等实际临街状态的好坏将调节系数作±3%以内的调整。
表中宽深比以估价对象房屋宽度深度比值计算，房屋进深以该房屋前后檐墙(或产权证附图对应产权分隔纵墙)之间的距离为准。
 

 
k4仅适用于临街房屋的底层，其它楼层k4取1。
 
5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
    
n为待估房地产土地剩余使用年限，t为待估房地产土地最高使用年限，r为土地还原利率取6%。
被征收房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。
6．土地取得方式修正系数(k6)
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：
k6=1-  
容积率为被征收房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。
被征收房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。

四、非住宅营业用房区域因素修正

序号	影响因素	一等	二等	三等	四等	五等
1	商服繁华状况	38	35	32	29	26
2	交通状况	24	22	20	18	16
3	临街状况	28	24	20	16	12
4	宗地目前利用状况	12	11	10	9	8
5	周围土地利用类型	22	20	18	16	13

 
区域因素修正系数计算说明
(1) 区域因素评分为各影响因素评分之和；
(2) 可比案例区域因素评分为KS，样本房屋区域因素评分为KO，则可比案例修正为样本房屋区域因素修正系数
（3）非住宅营业用房区域因素等级说明表

影响因素	一等	二等	三等	四等	五等
商服繁华状况	地处市级商服中心的中心地带	一等、三等之间	地处区级商服中心的地带	三等、五等之间	独立商服地
交通状况	临对外交通型主干道交叉口		距主要干道小于100米，或临次干道		距主次干道500米以外
宗地临街状况	两面临街以上		一面临街，宽深比在1.0、0.6之间		不临街
宗地目前利用状况	容积率>3		1-2		<0.5
周围土地利用类型	商业服务业用地		市政公用建筑用地		特殊用地

 

附件十二
非住宅营业用房建筑等级说明及重置价格表
1、钢混及全钢结构

结构等级	分部项	结构、装修状况	重置价格（元/㎡）
钢 混 一级	结构	建筑层数4层（含）以上，标准层高3.6m,钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量好。	1730
	门窗	钢、木门窗。
	墙面	内外墙涂料。
	楼地面	水泥砂浆地面。
	设备	水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电话、宽带线路暗敷。
钢 混 二 级	结构	建筑层数3层（含）以下，标准层高3.2m,钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量好。	1300
	门窗	钢、木门窗。
	墙面	内外墙涂料。
	楼地面	水泥砂浆地面。
	设备	水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电话、宽带线路暗敷。
全钢 结构	结构	无行车梁，标准层高4.5m。钢砼基础，钢柱，钢梁，双层彩钢板屋面。	950

 
2、砖混结构

结构类别	等级	分部项	结构、装修状况	重置价格
砖  混  结  构	砖混一级	结构	标准层高3.2m,钢筋砼基础或砖基础，砖墙或钢筋砼梁柱承重。钢筋砼楼地面，有构造柱、圈梁，实砌砖墙。	1120
		门窗	钢木门窗。
		墙面	内外墙涂料墙面。
		楼地面	水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。
		设备	水电卫齐全，插座分线路设置，电话、宽带线路暗敷。
	砖混二级	结构	标准层高3.0m,砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，圈梁，实砌砖墙。	1000
		门窗	钢木门窗。
		墙面	内外墙涂料。
		楼地面	水泥砂浆楼地面，普通防水屋面。
		设备	水电卫齐全。
	砖混三级	结构	标准层高2.8m,砖基础或砼基础，砖墙承重。	920
		门窗	钢木门窗。
		墙面及天棚	内墙涂料，砂浆外墙面或清水墙，无吊顶。
		屋地面	水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面
		设备	有电无水。

 
3、砖木结构

结构类别	等级	分部项	结构、装修状况	重置价格
砖  木   结   构	砖木一级	结构	檐高2.8以上，桁条直径20㎝以上，七柱到底或有28㎝以上通过梁，前、后墙、山墙整砖实砌，屋面木梁、木屋架承重，外墙水泥抹面或清水砖墙。	970
		门窗	杉木或红松制作较讲究的老式木门窗。
		墙面	内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆或清水墙。
		屋楼地	木地板、水磨石地面、水泥板架空地面；本瓦、旺砖、木椽屋面
		设备	有水、电。
	砖木二级	结构	檐高2.6以上，桁条直径17-20㎝，五柱到底或有22㎝以上通过梁，前、后墙、山墙整砖实砌，部分整砖夹墙。	900
		门窗	杉木或红松制作的较好木门窗或钢窗。
		墙面	内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆或清水墙。
		屋楼地	砖地或水泥地面，本（平）瓦、旺砖、木椽屋面。
		设备	有电无水。
	砖木三级	结构	檐高2.4以上，桁条直径15-17㎝，三柱到底或有18㎝以上通过梁，部分整砖夹墙或空斗墙。	820
		门窗	一般杉木或红松制作的普通木门窗、水泥门窗框，普通木门窗或钢窗。
		墙面	内外墙为石灰、砂浆墙面。
		屋楼地	普通水泥地面、砖地或泥地；本（平）瓦，油毡、松板材屋面。
		设备	有电无水。

 
4、简易结构

结构类别	等级	结构、装修状况	重置价格
简易 结构	一级	檐高2.2m,砖墙，木结构，平瓦、彩钢屋面，一般粉刷，有木门窗。	570
	二级	檐高2m，砖（泥）墙、水泥瓦、石棉瓦、油毡屋面。	530

5、智能化、中央空调、消防调整系数说明表                                  

项目	调整值
智能化	重置价格增6％
中央空调	重置价格增21％
消防	重置价格增9％

 
注：（1）标准檐高（或层高）以上调增，以下调减，每增减0.1m，重置价格增减1％，前后檐高（或层高）不等的，以平均高度计算。
（2）房屋建筑安装工程造价=房屋重置价格-其他综合费用150元/㎡。
 
 
 
                                                     

附件十三
非住宅营业用房评估的收益法应用说明
 
一、收益法应用总说明
估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。
二、采用客观年租金收益参数指标取值说明
1. 租赁收入
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
租赁收入的评估采用市场比较法，不考虑估价对象带租约的影响。
市场比较法的计算公式为：类似房地产的租金价格=可比实例的租金价格×交易情况的修正×交易日期的修正×实体因素的修正×区域因素的修正
（1）可比实例，一般应在与征收范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与征收区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域。
（2）可比实例选取与估价时点不超过一年的租金价格。
（3）可比实例的租金价格一般为正常交易下的租金成交价格。
（4）市场比较法中实体因素的修正内容主要包括：面积规模、宽深比、房屋结构、新旧程度、朝向、房屋净高、装修等因素。具体内容应根据用途确定。
（5）市场比较法中区域因素的修正的修正内容主要包括：繁华程度、交通条件、临街状态、公共配套等因素。具体内容应根据用途确定。
（6）每项修正对可比实例的租金成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
2. 运营费用
运营费用主要包括维修费、管理费、保险费、租赁税费等。要注意若上述运营费用不包括在租赁收入里，则不用在租赁收入中扣除，运营费用可按租赁收入的一定比例计算，该项费用除税费外取3%。
 
3. 净收益
租赁收入扣除运营费用，即为净收益。
4．净收益增长率
要对估价对象的特点进行认真分析，根据物业的不同类型，由估价人员采用市场提取法确定。
5. 未来可获收益的年限
由评估人员根据估价对象经济寿命剩余年限和土地使用权终止日期确定未来收益年限。
6. 资本报酬率
资本报酬率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用下列方法分析确定资本报酬率Y。
 (1) 安全利率加风险调整值法Y1：
以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：
资本报酬率Y1=安全利率＋风险调整值
安全利率取同期银行一年定期存款年利率，风险调整值取3%；
(2) 复合投资收益率法Y2：
将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本报酬率，即：
资本报酬率Y2＝M×YM＋(1－M)×YE
M—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取60%；
YM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款基准利率；
YE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率取8%；
 (3) 确定资本报酬率
Y＝

                               附件十四
南通市各类被征收房屋的成新因素确定表
 
（一）房屋成新评定等级标准

完损等级	成新评定说明	新旧程度	折余率
完好房	按《房屋成新等级评定标准》的相关规定执行。	全新	100%
		九成新	90%
		八成新	80%
基本完好房		七成新	70%
		六成新	60%
一般损坏房		五成新	50%
		四成新	40%
严重损坏房		三成新	30%
危险房		不足三成新	30%以下

 
 
（二）房屋完好程度评定表

房屋 类别		钢混结构	砖混结构	砖木结构	简易结构
完好房屋	房屋主体条件	基础承载无不均匀沉降，承重屋架等构件垂直牢固，无倾斜、裂缝、预制件拼接处无裂纹、渗漏、混凝土块斜面层平整完好，无破损。	基础承载无不均匀沉降，承重墙体平直，无倾斜、裂缝、风化、破损。预制楼板拼缝处无裂缝、渗漏、地面平整，无空鼓、裂缝、起砂。	承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、腐朽蛀蚀、裂缝，瓦屋面搭接均匀，瓦头整齐，不渗漏，无碎瓦。木板地平整，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝。	承重墙、柱平直，无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损。平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、损坏。
	房屋内外部条件	内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。	内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。	内、外墙面完整，无破损、剥落。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。顶棚无破损、不变形、无腐朽，细木装修完整牢固，油漆完好水、电设备完好，使用正常。	内、外墙面平整、无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全，照明设备齐全，使用正常。
基本完好房屋	房屋主体条件	基础承载稍有不均匀沉降，承重屋架等构件有轻度变形、细小裂缝、预制件拼接处稍有裂缝，间隔墙面层稍有破损，屋面防水层稍有龟裂、脱壳，地面稍有裂缝、起鼓。	基础承载稍有不均匀沉降，承重墙体有少量细裂缝。预制楼板拼接处稍有裂缝，渗水，地面稍有裂缝、空鼓 起砂。	承重梁、柱、墙稍有裂缝。木构件稍有变形、倾斜，个别节点稍有松动。屋面少量瓦片破损，稍有渗漏。木板地稍有磨损和稀缝、轻度颤动。	承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔稍有破损。平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化、有渗漏。
	房屋内外部条件	内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零件有损坏。	内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形，开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零件有损坏。	内、外墙面稍有空鼓、裂缝、剥落、砖墙稍风化。门窗少量变形，开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。细木装修稍有松动、残缺。水、电、设备基本完好。	内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形，开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零件有损坏。
一般损坏房屋	房屋主体条件	基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重屋架等构件局部倾斜或变形、裂缝、剥落露筋、锈蚀。预制件拼接处嵌缝料部分脱落，间隔墙面损坏，屋面局部渗漏，地面部分裂缝、空鼓、剥落。	基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部分裂缝酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。	承重梁、柱、墙部分裂缝、倾斜，木构件局部下垂，侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，间隔墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐朽，局部变形下沉、有颤动。	承重墙、柱部分裂缝、倾斜、风化、腐朽，个别节点松动、开裂、变形。木、竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。
	房屋内外部条件	内、外墙抹面部分裂缝、空鼓、剥落。门窗部分松动，木质腐朽或钢门窗锈蚀，开关不灵，玻璃、五金部分残缺，油漆老化、翘皮。水、卫设备锈蚀，部分零件残缺，电线部分老化，少量照明装置有损坏。		内外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部分松动、翘裂、腐朽，开关不灵，油漆老化，玻璃五金部分残缺，细木装修部分蛀蚀、破裂。水管锈蚀、照明线路部分老化，少量装置残缺。
严重损坏房屋	房屋主体条件	基础承载有明显滑动，压碎、折断、腐朽等损坏，影响上部结构、承重构件，屋架明显变形、裂缝、剥落、露筋锈蚀，预制件接点严重裂缝，屋面严重渗漏，墙体严重开裂，墙面严重损坏，地面严重空鼓、脱壳、起砂。	基础承载有明显沉降，影响上部结构变形、开裂、承重墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼处裂缝明显、渗水，砖、混凝土块料严重裂缝、松动，屋面严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。	承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀、节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，间隔墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、锈蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化、破碎、严重漏雨，木地板严重磨损、腐朽，变形下沉、颤动。	承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐朽，节点松动，变形，构件弯曲，墙体、墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木、竹、芦帘、苇箔严重破损，整个房屋倾斜变形。
	房屋内外部条件	内、外墙抹面严重裂缝、空鼓、剥落。门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫设备锈蚀，漏水，零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐。		内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂、剥落、变形，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。水管严重锈蚀，有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐。

 
 
（三）房屋成新上限表（限值）

结构	房屋类别	超过40年	36-40年	31-35年	26-30年	21-25年	16-20年	11-15年	10年以内
钢混	住宅	6.5	7	7.5	8	8.5	9	9.5	按实际情况评定。
	非住宅	6	6.5	7	7.5	8	8.5	9
砖混	住宅	6	6.5	7	7.5	8	8.5	9
	非住宅	5.5	6	6.5	7	7.5	8	8.5
砖木	住宅	5.5	6	6.5	7	7.5	8	8.5	按实际情况评定,使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5。
	非住宅	5.5	6	6.5	7	7.5	8	8.5
木	住宅	5.5	6	6.5	7	7.5	8	8.5
	非住宅	5	5.5	6	6.5	7	7.5	8
简易	住宅	0	0	3	4.5	5.5	6	7
	非住宅	0	0	0	4	5	5.5	6.5
单层工业厂房		6	6.5	7	7.5	8	8.5	9

 
 
 
 

附件十五
南通市市区房屋附属设施设备、装饰装潢评估价格参考表
 

分类	编号	名称		单位	单价 （元）	备注
（一） 楼 地 面 类	1	水 泥 制 品 类	砖   地	m2	15
			简易水泥地	m2	25
			水泥地面	m2	45
			架空板地面	m2	65
			水泥路面	m2	80
			水磨石地面	m2	50	含混凝土垫层
			铜嵌条	m	15
			铜条拼图φ50cm以下	m2	100
			铜条拼图φ50cm至φ1m	m2	160
			铜条拼图φ1m以上	m2	300
	2	石 材 类	碎拼大理石地面	m2	65
			大理石地面	m2	90	高档大理石或花岗岩 按市场价折旧计算
			花岗岩地面	m2	90
			汉白玉地面	m2	100
	3	地 砖 类	镜面砖	m2	65
			马赛克	m2	50
			同质地砖、釉面砖	m2	65
	4	木 地 板 类	拼木地板	m2	60
			企扣杉木、松木架空地板	m2	120
			水曲柳等架空地板	m2	160
			一般硬杂木	m2	120
			高档红木地板	m2	330
			普通复合地板	m2	60
		其 它	107胶地面	m2	15
			油漆地面	m2	15
			晴纶、塑料地毯	m2	20
			塑料压花地面	m2	20
（二） 墙 面 　　    　类	5	喷 涂 漆 类	外墙涂料	m2	8
			弹性涂料（含刮腻层)	m2	30
			乳胶漆墙面	m2	15
			喷塑墙面	m2	20
			外墙喷砂墙面	m2	20
	6	墙 纸 墙 布 类	普通墙纸	m2	25
			普通墙布	m2	25
			夹板墙面软包墙面	m2	80
	7	面 砖 类	马赛克墙面	m2	40
			5×15条面砖	m2	45
			内墙瓷砖	m2	60
			凹凸面砖	m2	60
			瓷砖图案画	m2	80
	8	胶 板 类	油漆凹凸式水曲柳护墙板	m2	80
			油漆平面水曲柳护墙板	m2	70
			普通凹凸夹板护墙板	m2	60
			普通夹板护墙板	m2	50
			雕花套线红榉护墙板	m2	100
			拼花套线白榉护墙板	m2	100
			拼花套线花梨木护墙板	m2	120
			铝塑板	m2	90
	9	腰 、 脚 线 类	普通腰线砖	m	90
			水磨石水泥踢脚线	m	15
			钢砖踢脚板	m	15
			油漆木夹板踢脚板	m	15
			复合板免漆踢脚板	m	15
			墙角贴角线	m	10
	10	其 它	文化石装饰	m2	220
			麻石贴面	m2	160
			水刷石墙面	m2	30
			人造大理石墙面	m2	120
			天然大理石墙面	m2	190
			花岗岩墙面	m2	140
			汉白玉墙面	m2	190
（三） 天 面 类	11	胶 板 类	纤维板天面	m2	30	含龙骨
			凹凸式水曲柳夹板天面	m2	80	含龙骨
			平面水曲柳夹板天面	m2	70	含龙骨
			凹凸式普通夹板天面	m2	50	含龙骨
			平面普通夹板天面	m2	45	含龙骨
	12	彩 玻	铝合金骨架彩玻天面	m2	100	含龙骨
			不锈钢骨架彩玻天面	m2	120	含龙骨
	13	其 它	布天面	m2	10	含龙骨
			编织天面	m2	10	含龙骨
			塑料压膜泡沫天面	m2	10	含龙骨
			PVC天面	m2	20	含龙骨
			铝扣板天面	m2	60	含龙骨
			方块石膏板天面	m2	35	含龙骨
（四） 门 窗 隔 断 、 阳 台	14	防 盗 类	防撬门	扇	500	高档参照市价折旧计算
			铸铁铁艺门	m2	180
			普通铁质防盗门	扇	200
			不锈钢防盗门	m2	180
			镀锌管防盗门	m2	150
			铁洋元防盗门	m2	100
			铝合金网格式防盗门	m2	50
			铁艺防盗窗	m2	180
			不锈钢防盗窗	m2	80
			铝合金防盗网	m2	50
			铝合金栏	m2	50
			钢管防盗栏	m2	40
	15	门 窗 类	工艺门	扇	260
			门 窗 套（单面）	樘	200
			白铁普通卷闸门	m2	150
			不锈钢卷闸门	m2	150
			不锈钢网卷闸门	m2	100
			彩钢卷闸门	m2	150
			排门板	m2	60
			全玻地弹簧门	m2	350	主体内补差价扣减50元/m2
			雕花红木地弹门	m2	600	主体内补差价扣减50元/m2
			套线红木地弹门	m2	500	主体内补差价扣减50元/m2
			花艺木质地弹门	m2	200	主体内补差价扣减50元/m2
			精致双面铝合金地弹彩艺门	m2	350	主体内补差价扣减50元/m2
			精致双面紫铜地弹门	m2	1000	主体内补差价扣减50元/m2
			塑钢地弹门	m2	350	全玻综合，主体内按半计算
			塑钢全玻门	m2	250	全玻综合，主体内按半计算
			普通塑钢平开窗	m2	200	主体内按半计算 （高档按市场价8折计算）
			塑钢推拉窗	m2	180
			塑钢固定窗	m2	120
			简易塑钢门窗	m2	60
			铝合金地弹门	m2	350
			铝合金平开门	m2	160
			铝合金平开窗	m2	140
			铝合金推拉窗	m2	140
			普通轴道铝合金移动门	m2	120
			铝合金固定窗	m2	120
			简易铝合金窗	m2	60
			铝合金百叶窗	m2	200
			木制百叶窗	m2	200
（四） 门 窗 隔 断 、 阳 台	16	纱 门 窗 类	木制纱门	m2	50	含窗纱
			铝合金纱门	m2	80	含窗纱
			简易纱门	m2	20	含纱
			木制纱窗	m2	50	含纱
			铝合金纱窗	m2	80	含纱
			塑钢纱窗	m2	80	含纱
	17	隔 断 阳 台	铝合金隔断	m2	120
			塑钢隔断	m2	120
			钢化玻璃隔断	m2	300	厚度1.2cm以上
			磨砂玻璃隔断	m2	140
			雕刻玻璃隔断	m2	180
			固定橱窗隔断	m2	300	双面
			油漆夹板吊橱、壁橱、地柜、柜橱	m3	300
			简易油漆夹板吊橱、壁橱、矮柜	m3	200
			铝合金封闭阳台	m2	140
			不锈钢封阳台	m2	180
			塑钢封阳台	m2	180
			木制封闭阳台	m2	80
（五） 厨 卫 设 施	18	洁 具	一般坐便器	只	200
			较好坐便器	只	400
			高档坐便器	只	800
			蹲式坐便器	只	70
			小型立式小便池	只	60
			中型立式小便池	只	100
			落地式立式小便池	只	300
			搪瓷、铸铁浴缸	只	250
			砖砌浴池	m2	120
			玻璃钢浴缸	只	250
			淋浴房	组	1200
	19	水 池	立式瓷面池	套	150
			台式瓷洗脸盆	套	130
			大理石洗漱台面	m2	150
			水泥灶台面板	m2	50
			瓷水池	只	90
			拖把瓷水池	只	60
	20	热 水 器	浴   霸	套	50	拆卸费
			电热浴器	套	200	拆卸费
			燃气淋浴器	套	200	拆卸费
			桶式太阳能	套	200	拆卸费
			管子太阳能	套	250
	21	其 它	梳妆箱（含镜）	付	40
			不锈钢毛巾架	只	10	拆卸费
			镜面玻璃	m2	60
			磨砂玻璃	m2	60
	22	水 池 类	不锈钢冷热水龙头	套	100	拆卸费
			磨石子水池	只	40
			搪瓷水池	只	60
			水泥水池	只	30	特大规格按平方米计算补偿
			不锈钢单槽水池	只	60
			不锈钢双槽水池	只	150
（五） 厨 卫 设 施	23	灶 具 、 台 面	单眼灶	座	200
			双眼灶	座	300
			三眼灶	座	400
			不锈钢灶台面层	m2	200	视情按实评估
			液化气灶台（台下橱）	m3	100
			普通亚克力板灶台面层	m	120	高档按市场价折旧
			大理石灶台面（含抛光边线）	m2	150
			脱排油烟机	台	100	拆卸费
			换气扇	只	15	拆卸费
			煤气管道	户	3580	含材料费
	24	橱 柜	固定地柜	m3	300	铝、塑、木制
			固定壁橱	m3	300	铝、塑、木制
			吊   橱	m3	300	铝、塑、木制
（六） 围 墙	25	围 墙 围 栏	大刀片围墙	m2	60
			空斗砖砌围墙	m2	50
			实砌围墙	m2	70
			铸铁（铁艺）围墙	m2	80	含铁艺花板
			方管围墙	m2	60
			镀锌管围墙	m2	70
			铁洋元围墙	m2	60
			挡土墙（半砖墙）	m2	50
			女儿墙（半砖墙）	m2	50
			女儿墙（整砖墙）	m2	70
			较好石驳	m3	300
			简易石驳	m3	200
（七） 灯 具 、 表 具	26	灯 具	小型普通型吊灯	只	100	拆卸费
			大型普通型吊灯	只	200	拆卸费
			豪华吊灯	只	300	拆卸费
			豪华型双座壁灯	只	80	拆卸费
			单座壁灯	只	50	拆卸费
			吸顶灯	只	50	拆卸费
			牛眼灯、筒灯	只	25	拆卸费
			普通射灯	只	25	拆卸费
			冷光射灯	只	25	拆卸费
	27	表 具	三相四线动力组合表	套	1750
			三相四线电力控制箱	套	1000	工业用除外
			供电、村一级表	套	300
			分电表	只	45
			总水表	只	500
			分水表	只	35
			砖砌水表箱	只	30
			水   箱	m3	250	以实体计
			监控器探头	只	200
			漏电保护器	只	40
（八） 附 属 物	28	屋 面 类	混凝土现浇立式斜坡屋面	m2	280
			挂瓦板双层屋面	m2	150
			砖木式双层屋面	m2	120
			隔热层	m2	40
			玻璃钢瓦	张	25
			石棉瓦	张	25
			琉璃瓦	m2	120	（含混凝土斜坡部分）
			彩钢瓦	m2	60
			双面夹层彩钢瓦	m2	70
	29	雨 篷 类	油毡夹层雨篷	m2	20
			石棉瓦雨篷	m2	25
			玻璃钢雨篷	m2	40
			不锈钢雨蓬	m2	60
			彩钢雨蓬	m2	50
			马口铁雨蓬	m2	40
			渗塑布伸缩含架雨蓬	m2	60
			PVC雨蓬	m2	40
	30	下 水 类	砖砌下水道	m	25
			PVC落水管	m	15
			φ15涵管下水道	m	25
			φ30涵管下水道	m	35
			φ45涵管下水道	m	45
			不锈钢落水管	m	60-80
			窨井(大)	个	600
			窨井(小)	个	200
	31	辅 房 类	搁   楼	m2	250	边沿净空高度150cm以上
			搁   楼	m2	180	边沿净空高度100cm以上,150cm以下
			堆物搁楼	m2	60	边沿净空高度50cm以上
			三棚	m2	80	专业饲养场另行计算
			角铁彩钢附房	m2	120
	32	水 井	水井φ0.5米以下	口	300
			水井φ0.5米以上	口	500
			深水井	口	2000	（工业用途）
			加压泵	只	50
（八） 附 属 物	33	柱 类	晒衣水泥柱	支	15
			不锈钢包柱	m2	100
			罗马柱	m	120	（直径40cm以上加20元/m）
			混凝土门亭顶盖	m2	150
			门   墩	个	200	50cm×50cm，高3m以上
			门   墩	个	300	80cm×70cm，高3m以上
	34	电 器 类	霓红灯广告牌	m2	350	双面
			喷绘广告牌	m2	100	单面
			广告灯箱	m3	400	视情按实评估
			拆3匹以上立式空调	套	500	含制冷液
			拆挂壁式空调	套	300	含制冷液
			拆窗式空调	套	150	含制冷液
			电话移机	户	260
			有线电视	户	450
			电脑宽带网	户	450
			有线广播	只	50	拆卸费
			公用电话	部	208
			避雷针	根	200
			吊扇、鼓风机、排风扇	只	15	拆卸费
（九） 其 他	35	扶 梯 类	不锈钢栏杆	m	150	含扶手
			铁艺栏杆	m	130	含扶手
			硬木栏杆	m	100	含扶手
			铁艺楼梯	m2	220
			木楼梯	m2	240	高档红木按市场价8折计算
	36	其他 其                 他	金鱼5cm以上	尾	1	5cm以下0.2元
			金鱼10cm以上	尾	3
			金鱼15cm以上	尾	5
			获奖信鸽	只	50	凭证书
			普通信鸽	只	10	凭证书
			大   猪	头	120
			苗   猪	头	100	50斤以下
			羊	头	60
			鸡、鸭 鹅	只	5-10	按大小之分
			牛	头	500
			洗车台、修车台	m2	100
			缸式粪坑	只	100
			砖砌池坑	m2	200
			化粪池	m3	400
			沼气池	m3	500
			竹园	m2	30
			建筑材料	吨	10	专营堆场的黄砂、石子、 砂土
			建筑材料	吨	30	砖块、木材、钢、铁、 水石灰
			不锈钢晒衣架	m2	80
			铁制晒衣架	m2	40
			假   山	m3	500	太湖石、桂林石、其它 按半计算
			金鱼池	m2	20
			室内骨灰盒、陶罐迁移	个	1000	自行处理
			棺   材	个	1500	自行处理
			地埋骨盒、罐	个	1200	自行处理
			较好砂石路	m2	25
			一般砂石路	m2	15

 
说明：1、合法宅基地以外的农作物及特种养殖业，依据农村集体土地征用的标准补偿。2、未列入的项目参照市场价结合成新计算。3、已包含在房屋主体结构内的装修装潢（除门窗外）不再另行补偿。
 
 
 

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