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温州市鹿城区人民政府办公室关于印发温州市鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房认定及补偿办法（试行）的通知
各街道办事处、藤桥镇人民政府，区政府直属有关单位：
《温州市鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房认定及补偿办法（试行）》已经2015年第3次区长办公会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真执行。
温州市鹿城区人民政府办公室
2015年3月12日
（此件公开发布）
温州市鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房认定及补偿办法（试行）
为规范鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房的认定及补偿安置工作，切实保障被征收人合法权益，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（市政府第126号令）有关规定，结合我区实际情况，特制定本办法。
一、基本定义
（一）本办法所称“住宅变更营业用房”，是指合法产权住宅（包括市店、楼店）用房底层临街（路、巷等）部位用途被变更为商业营业之用的情形。
（二）本办法所称“商业工商营业执照”，是指经营范围包含提供商品批发或零售，提供餐饮、娱乐、维修等各类服务的营业执照；经营方式仅记载生产、加工、制造，未注明兼营批发或零售的不包含在内；如被征收人从事非营利性医疗机构、彩票代销等无需工商登记的特殊行业的，行业主管单位颁发的医疗机构执业许可证、彩票代销证等相关证照可与商业工商营业执照同等处理。
二、住宅变更营业用房性质认定
符合下列情形之一的，认定为住宅变更为营业用房：
（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前领取商业工商营业执照将房屋的住宅用途变更为营业，并以变更后的用途延续使用至发布征收决定公告之日的。其延续使用中的商业工商营业执照隔断时间一般不能超出六个月，超出六个月的作不延续使用处理。
因保管不善等原因，被征收人无法提供某一时期商业工商营业执照的，可提供同时期的税务登记证等其他有效证据作为该时期确实持有商业工商营业执照的证明。
（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后领取商业工商营业执照将房屋的住宅用途变更为营业，并持有《开设临时营业用房规划许可证》和至发布征收决定公告之日仍合法有效的商业工商营业执照的。
（三）原产权性质为市（楼）店，并持有至发布征收决定公告之日仍合法有效的商业工商营业执照的。
原产权性质为住宅，但被征收人持有温州市人民委员会发放的《温州市房地产卖契》上记载为楼店的，可视同原产权性质为市店予以处理。被征收人需提交《温州市房地产卖契》原件等合法证明。
三、住宅变更营业用房面积认定
住宅变更营业用房的面积按照以下规则认定：
（一）符合本办法“住宅变更营业用房性质认定”第一款和第三款规定情形的，按照以下规则认定：
1．原则上按房管部门“1995”图卡记载的营业用房建筑面积认定，房管部门“1995”图卡无记载营业用房建筑面积的，应根据被征收房屋实际营业所用的建筑面积进行丈量认定。营业用房建筑面积长度（进深）计算至自然隔栅（货柜、隔墙等）为止，宽度（门幅）按营业部位房屋所有权证记载的宽度计算。
房管部门“1995”图卡记载的营业用房建筑面积是指房管部门对市区居民住房情况普查表中的房屋平面图中底层平面图上记载为“店”部位面积 。“店”部位面积与没有记载为“店”部位面积合并的，以“店”部位与没有记载为“店”部位相连的分隔线或楼梯线为准，“店”分隔线后部位面积或楼梯线后部位面积不作为营业用房面积认定；记载为仓（仓库）、使（使用）、灶（灶房）、众（众用）等部位面积一律不作营业用房面积认定。
2．房管部门“1995”图卡记载营业用房部位与房屋所有权证上记载部位相同，但建筑面积不一致的，以房屋所有权证上的建筑面积为准；两者记载的部位不相同的，营业用房门面宽度以房屋所有权证上的门面宽度为准，长度仍以房管部门“1995”图卡记载的营业用房长度为准。
3．被征收人实际营业用房建筑面积大于房管部门“1995”图卡上记载营业用房建筑面积，但被征收人房屋契证上已记载营业用房面积，可按契证上的建筑面积认定其营业用房面积（被征收营业用房中有楼梯或无后门出入的，应扣减楼梯面积或出入通道面积）。
4．被征收人实际营业用房建筑面积大于房管部门“1995”图卡上记载营业用房建筑面积，可参照房管部门“1964”图卡上已划分部位 （指底层临街、临路、临巷部位）面积认定被征收营业用房面积。但被征收人实际营业用房建筑面积大于“1964”图卡上划分部位面积的，按“1964”图卡上已划分部位面积认定；如实际营业用房建筑面积大于“1995”图卡上记载营业用房面积，但小于“1964”图卡上已划分部位面积，按被征收人实际营业用房建筑面积进行丈量认定。
5．原产权性质为市店的、被征收人持有1995年后领取的合法有效商业工商营业执照的，房管部门“1995”图卡上已划分部位（指底层临街、临路、临巷部位）面积的，按已划分部位面积认定营业用房面积。
（二）符合本办法“住宅变更营业用房性质认定”第二款规定情形的，按《开设临时营业用房规划许可证》记载面积认定。《开设临时营业用房规划许可证》上记载的营业用房门面宽度与实际营业用房门面宽度有误差的，以房屋所有权证上门面宽度为准，但长度仍以《开设临时营业用房规划许可证》上记载的长度为准。
（三）下列情形不得认定为营业用房面积：
1．出入住宅房屋必须经过营业部位的通道面积。该部分面积按营业部位面积的18%计算，超过2平方米的按2平方米计算；众用通道按实际面积计算。
2．营业部位内的楼梯面积。该部分面积按楼梯的水平投影面积计算，超过2平方米的按2平方米计算。
3．营业部位内的洗手间、储藏室（仓库）等非直接用于经营的面积。
4．房屋调查期间突击改变房屋结构增加的营业面积。
5．营业用房隔栅后的住宅面积。
（四）经认定为视同合法的未经登记建筑（有资料显示该建筑为工业性质或该建筑的用地性质为工业的除外）原则上认定为住宅，不得认定为营业用房，如有特殊情况的，报区政府“一事一议”。
四、住宅变更营业用房面积认定程序
（一）住宅变更营业用房的面积由属地街镇或建设项目牵头单位按照以下程序予以认定：
1．属地街镇或建设项目牵头单位应对被征收人提供的申报资料进行审核，对需进行现场测量的营业用房进行测量并作证据保留处理后形成档案资料。按照本办法规定的认定规则可直接予以认定的，由属地街镇或建设项目牵头单位直接按照营业用房标准予以征收补偿。
2．属地街镇或建设项目牵头单位对被征收人提供的涉及职能部门的申报资料存有异议或无法判定的，持相关资料到相应职能部门进行查证；查证后确需职能部门出具意见的，以函告的形式向相应职能部门征求意见，职能部门应在15个工作日内回复意见；具体职能分工如下：
（1）涉及房管部门“1995”图卡、“1964”图卡、房屋所有权证、契证等资料的，由房管鹿城分局回复意见或提供更为详细的资料。
（2）涉及规划部门《开设临时营业用房规划许可证》等资料的，由规划鹿城分局回复意见或提供更为详细的资料。
（3）涉及国土部门国有土地使用权证等资料的，由国土资源鹿城分局回复意见或提供更为详细的资料。
（4）涉及市场监督管理部门商业工商营业执照等资料的，由区市场监管局回复意见或提供更为详细的资料。
（5）涉及其他职能部门资料的，由相应职能部门回复意见或提供更为详细的资料。
属地街镇或建设项目牵头单位根据各职能部门的回复意见按照本办法规定的认定规则进行认定，可认定为营业用房的，由属地街镇或建设项目牵头单位按照营业用房标准予以征收补偿。
五、住宅变更营业用房补偿安置办法
住宅变更营业用房补偿安置按照以下办法执行：
（一）住宅变更营业用房面积认定后，被征收人选择产权调换的，营业安置用房建筑面积（含分摊面积）应不小于认定面积。
（二）因套型设计、划分等原因，实际安置营业用房面积超出协议安置面积的，超出部分可按营业安置用房实际交付使用当年市场评估价优惠40%计价。
（三）属本办法“住宅变更营业用房性质认定”第一款、第二款规定情形将住宅用途变更为营业用途的，按营业用途补偿被征收人时，应当扣除被征收人变更用途的收益，变更用途收益根据营业用房和住宅用房价值的差价计算，并可按差价给予优惠85%。
（四）营业安置用房建成交付使用后，被征收人凭征收补偿安置协议、安置房定位凭证、购房发票等材料，依法缴纳安置房契税并办理房屋和土地登记手续。
六、奖励购买办法
被征收人在规定期限内签约搬迁的，在确保符合本办法“住宅变更营业用房性质认定”的营业用房安置条件且房源仍许可的情况下，被征收人可书面申请，经征收人同意后原房屋按住宅安置后可再按营业安置用房实际交付使用当年市场评估价一定比例的优惠价购买营业安置用房，具体按照以下办法执行：
（一）原房屋符合本办法“住宅变更营业用房性质认定”，但其底层住宅改变功能面积超出规划许可证或房管部门“1995”图卡记载的营业用房建筑面积的，超出部分可按交付使用当年市场评估价优惠20%购买；
（二）原房屋不符合本办法“住宅变更营业用房性质认定”规定或经认定为视同合法建筑的未经登记建筑（有资料显示该建筑为工业性质或该建筑的用地性质为工业的除外），但符合下列情形之一的，可给予购买原则上不超过建筑面积20平方米的营业安置用房：
1．持有商业工商营业执照且营业执照有效期累计已达到15年或者持有至发布征收决定公告之日合法商业工商营业执照已连续有效满10年的，购买价格可按交付使用当年市场评估价优惠20%；
2．持有商业工商营业执照且营业执照有效期累计已达到10年或者持有至发布征收决定公告之日合法商业工商营业执照已连续有效满5年的，购买价格可按交付使用当年市场评估价优惠15%；
3．持有商业工商营业执照且营业执照有效期累计已达到5年或者持有至发布征收决定公告之日合法商业工商营业执照已连续有效满3年的，购买价格可按交付使用当年市场评估价优惠10%。
七、适用范围
（一）鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房的认定及补偿，适用本办法。
（二）鹿城区范围内征收集体土地涉及房屋补偿的，参照本办法执行。
（三）本办法与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。
八、本办法自2015年5月1日起施行。
如果您有相关法律问题，可以拨打免费咨询电话：15110279280 13601297308
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