购买的农村小产权房，拆迁时能否获得补偿？

发布时间：2021-08-13 热度：

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
下面北京来硕律师事务所周律师整理了关于小产权房拆迁的相关法律看点。

小产权房是否属于拆迁安置房呢?前者还没有得到国家的认可。后者属于二类经济适用房。
小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这也说明小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。但并不是得不到赔偿，能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。
拆迁时，小产权房能否获得正常合理的补偿呢？小产权房拆迁，能否得到正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！
合同有效就能获得补偿，合同无效则无法补偿，主要情况有以下几种。
1、如果小产权房的房子向本集体的成员出售并且取得了相关组织的批准和认可，合同是有效合同，拆迁的时候会获得补偿；如果小产权房卖给了非本集体成员，但是购买者获得了集体组织的相关批准，合同是属于有效合同，拆迁会获得补偿。
2、如果小产权房向本集体以外的人出售，就是属于无效合同，在这种情况下，要首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织或属于宅基地使用人所有，可以获得补偿，但是拆迁的补偿只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。
3、如果小产权房是属于违法建筑，这种情况小产权房是无法获得拆迁补偿的。
在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。
《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
一旦小产权房面临土地征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。
但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。合法有效的小产权买卖合同受法律保障，政府因此和购房者签订的拆迁协议也合法有效。但并未表明政府在没有拆迁协议的情况下如何操作的问题。

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