违章建筑如何确定？

拆迁条例明确规定违章建筑不予补偿，这一规定可以说是无数名为“拆违”实为拆迁的血拆案件的法律根源。拆迁中弱势群体的财产被疯狂掠夺的同时也促使了腐败的滋生，引发了众多社会矛盾，非常不利于房屋拆迁工作过程中社会的稳定。笔者认为这一问题的原因可以归结为以下三方面的内容：

 

　　一、无证房屋或证件不齐全的房屋不等于违法建筑

 

　　《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。此规定确立了建筑物权，无证房屋或是证件不齐全的房屋不必然就是违章建筑。是否是“违法建筑”，要分别从土地使用、用地规划、工程规划、施工许可、竣工验收、装饰装潢的相关法律法规规定的环节分析。在此需特别指出，物权法关于不动产登记制度中的“所有权以登记为准”的适用情况应限于所有权发生纠纷时确权的标准，对此规定的放大解释是对公民财产权的侵犯。在违法建筑认定的问题上应当严格依照第30条的规定理解，而“依据法律规定应当无偿拆除”的才应当是“不予补偿的违章建筑”。

 

　　二、集体土地上的小产权房不应被认定为违法建筑

 

　　集体土地上建筑的房屋之所以在市场流通中被界定为小产权房，在于我国限制农村集体建设用地使用权的流通，非该集体经济组织成员购买的这类房子就被叫做小产权房，即没有集体土地使用权的人购买的集体土地上的建筑物。集体经济组织成员这个揉合了身份权和财产权的主体拥有宅基地的使用权，他们可以占有、使用、收益，但没有自由处分土地使用权的权利。

 

　　为什么小产权房不应被认定为违法建筑呢？小产权房开发的主体一般包括房地产开发商、乡镇政府、乡镇政府与开发商、村集体经济组织、村集体经济组织与开发商、村民本人6类，所使用的土地包括农用地、集体建设用地、农民自己的宅基地，不管是哪类主体开发，根据《物权法》第30条的规定，都无疑享有建筑物权，即享有土地使用权、建筑物权中的至少一个权利，法律并未规定该类情况属于应当无偿拆除的违章建筑；且我国现行法律、行政法规并未对集体土地上房屋规划许可、施工许可等在国有土地上建造房屋要求的前置要件做规定，根据法无明文规定即准许，在集体土地上建造的小产权房，只要不严重违反有关规划和工程准则，都不应当被认定为违章建筑。

 

　　三、违章建筑的认定应当经过法定程序

 

　　法定的违章建筑，应当是指经过法定程序被认定为违章建筑的建筑物。违章建筑的认定行为本身应当是一种行政处罚行为。根据《行政处罚法》第29条规定“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算”，从房屋主体结构建成之日起2年后，就不能将其认定为违章建筑。根据行政处罚法中的程序性规定，即经过：（1）调查询问、现场勘验；（2）责令停止违法行为；（3）行政处罚事实、理由、依据、权力、义务告知，当事人的陈述、申辩权；（4）作出行政处罚决定，这四个程序后方可将一个建筑物叫做违章建筑。

 

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