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市人民政府关于印发《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》的通知
黄政规〔2016〕2号
黄州区人民政府，黄冈高新区管委会、黄冈白潭湖片区筹建委员会，市直有关单位：
《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》已经2016年3月2日市政府第81次常务委员会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
黄冈市人民政府
2016年3月18日
黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见
为规范黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿工作，顺利推进城市建设，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规，结合我市市区实际，制定本实施意见。
一、适用范围
本实施意见适用于黄冈市区行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。
二、征收与补偿原则
遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开的原则。
三、职责分工
市人民政府负责本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。市房地产管理局具体负责本市房屋征收与补偿的管理工作，并承担市区房屋征收与补偿方案的审核、监督等工作。
黄州区人民政府为市区范围内房屋征收主体，下达项目征收决定和补偿决定;区级政府确定的房屋征收部门，可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。区级房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方的权利和义务。房屋征收实施单位所需的工作经费，由房屋征收部门会同同级财政核定，并列入征收成本。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
市、区级人民政府有关部门应当依照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
四、征收与补偿
(一)房屋征收应当根据不同情况，依法给予下列补偿：
1.被征收房屋价值的补偿;
2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
被征收房屋价值补偿中的房屋室内装饰装修价值补偿，由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的，可以委托征收部门和被征收人依法选定或确定的房地产价格评估机构评估确定。
(二)征收范围内未经登记的建筑应由有关部门依法调查认定，认定结果作为征收补偿依据。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿;违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
(三)对征收范围内合法建造的房屋实行货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择。
公司企业及个人私有非住宅房屋，原则上实行货币补偿，具体补偿方式在项目征收与补偿方案中依法明确。
(四)鼓励被征收人选择货币补偿方式并在市房管部门搭建的商品房源服务平台或预订的商品房源中购买安置房。选择货币补偿方式的被征收住宅房屋建筑面积确定应与选择产权调换方式的保持一致。
(五)货币补偿
1.被征收人选择货币补偿的，由依法选定或确定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定补偿价格。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对评估确定的被征收房屋价格有异议的，可以向被选定或确定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
2.住宅房屋被征收人选择货币补偿的，在被征收房屋评估确定补偿价格的基础上给予10%补贴。被征收人在签订货币补偿安置协议书之日起6个月内用货币补偿款购买市区商品房的，按“被征收房屋评估价格×(购房发票总金额/被征收房屋总补偿金额，被征收房屋总补偿金额为被征收主体房屋价值补偿款，不含装修、附属物等补偿;比值大于1时取1)×购房时间系数”的标准给予奖励。其中购房时间系数根据购房时间确定，签订货币补偿安置协议书两个月内购房的按10%计取，此后每推迟一个月递减两个百分点，以此类推。签订货币补偿安置协议书6个月后购房的，不再给予购房奖励。被征收人凭《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》及全额购房发票向原征收实施单位领取购房奖励款。已领取购房奖励款后又撤销购房合同的，应退还购房奖励款。购房时间以商品房网签合同记载的网签时间为准。
(六)产权调换
1.被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。用于产权调换的房屋应当符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付使用。具体方式在项目征收与补偿方案中依法明确。
2.被征收住宅房屋为房改房、商品房的，其建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，可对被征收人给予一定的建筑面积补助。具体补助标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
3.被征收人住宅房屋为自建房屋的，其建筑面积按一定比例予以计算认定。具体计算标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
(七)对家庭住房建筑面积不足40平方米且被认定是唯一住房的被征收人，按40平方米面积予以补偿。
(八)征收公有住宅，承租人为原单位职工且该房屋为承租人唯一住房的，由房屋所有权人对承租人给予一定补偿。具体措施在项目征收与补偿方案中依法明确。
(九)被征收人、住房承租人符合住房保障条件的，应优先给予住房保障。
(十)对已办理土地使用权证和建设工程规划许可证而未建房的被征收人，由房屋征收实施单位会同国土、规划等有关部门结合实际依法处理。
(十一)搬迁补偿费、临时安置费
1.对于住宅房屋、选择货币补偿且不购房的被征收人，安排一次搬迁补偿费;对于住宅房屋、选择货币补偿且购买房屋的以及选择产权调换的，安排两次搬迁补偿费。搬迁补偿费可参照附件第五条执行，具体标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
对非住宅房屋的搬迁补偿费原则上与住宅房屋搬迁补偿费实行统一标准，但涉及大型机械设备、大量物资等搬迁的，其搬迁补偿费由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托项目选定或确定的评估机构评估确定。
2.房屋征收部门未对被征收人提供临时安置房的，按一定标准发放临时安置费，具体标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
(十二)停产停业认定
因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
1.被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;
2.有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;
3.已办理税务登记并具有纳税凭证。
被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。
(十三)停产停业损失补偿标准
因征收房屋造成的停产停业损失补偿，应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素协商给予补偿，具体标准在项目征收与补偿方案中依法明确。协商不成的，可以委托项目选定或确定的评估机构评估确定。
(十四)住宅房屋改为非住宅房屋补助标准
征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途、作为经营性用房使用的，应按照住宅房屋给予征收补偿。在征收公告之日前，已作为经营性用房，并已依法取得营业执照、实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。补助标准可按照原则上不超过经营性用房与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予一次性补助。具体标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
(十五)奖励及补助
1.自征收公告之日起，在规定的时间内按期签订征收补偿安置协议并腾空房屋的，按照每户不高于10000元的标准一次性给予奖励，具体奖励标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
2.在规定时间内，群众之间自发带领引导被征收人完成签约并搬迁的，或在规定时间内，群众自发做工作完成整栋或整排整体搬迁的，按照每户不高于5000元的标准一次性给予奖励。具体奖励标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
3.对有特殊困难的被征收家庭，按照每户不高于5000元的标准一次性给予补助。具体补助标准在项目征收与补偿方案中依法明确。
五、其他规定
(一)黄冈市区国有土地上的房屋征收补偿方案经市房地产管理局初审，并报告市政府后实施。
(二)本实施意见由市房地产管理局负责解释。
(三)本实施意见自2016年 3 月18 日起实行，凡与本实施意见不一致的相关文件,以本实施意见为准。本实施意见施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续适用原政策。
(四)市区范围内棚户区、城中村改造项目中集体土地上的房屋征收与补偿，可参照本意见实施。
(五)市区范围内国有土地上房屋征收与补偿中，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及本实施意见的，按相关法律条款处理。
如果您有相关法律问题，可以拨打免费咨询电话：15110279280 13601297308
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