温州市国有土地上房屋征收评估技术规范

发布时间：2019-03-12 热度：

各房地产评估机构、相关单位：

《温州市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)》已经温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会

                                 2018年1月12日

 

 温州市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)

 第一章  总  则

第一条  为规范温州市国有土地上房屋征收估价活动, 保障被征收房屋当事人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等有关规定，结合本市实际，制定本技术规范。

第二条  评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价值，以及对相关估价结果进行复核评估和鉴定，适用本规范。

第三条  本规范所称国有土地上房屋征收估价（以下简称征收估价），是指为确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据被征收房屋和用于产权调换房屋的具体区位、建筑结构、建筑面积、用途、成新、层次、装修、朝向等因素，对其房地产市场价值进行评估。

征收估价的价值标准为市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第四条  被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第五条  征收价值时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

第六条  被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，可以委托有资质的估价机构评估确定。

被征收房屋室内装修及附属物价值应在估价结果中单独标明。

房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

被征收房屋估价报告的有效期为“自出具正式估价结果之日起至项目征收补偿结束时止。”

房屋征收估价报告应当注明“如果对此估价结果有异议的，可自收到该估价报告之日起10日内向本估价机构书面申请复核评估并指出估价报告存在的问题。”

第七条  房地产估价机构应按下列程序进行征收估价：

（一）根据委托要求，明确价值时点，明确估价的范围及估价对象的基本情况；

（二）收集估价所需要的资料，包括委托方提供的估价对象权属、面积、用途、房屋结构、年限鉴定、平面图卡等资料；

（三）拟定估价作业方案，包括拟采用的估价技术路线及估价方法的选定，拟定整体估价及分户估价的作业步骤和作业进度；

（四）委托方应协助估价机构进行实地查勘，估价机构根据结构、用途等不同类别，对估价范围内的房屋进行分类，并对估价对象的位置、环境等状况进行记录；

（五）选定估价方法，测算确定估价结果；

（六）出具分户初步估价结果由房屋征收部门进行公示并附现场说明解释安排；

（七）出具整体估价报告及分户估价报告；

（八）初步估价结果公示期间估价人员应进行现场说明解释，存在错误的，估价机构应当修正。分户估价报告出具后应做好复核评估工作；

（九）估价资料归档。

 第二章  估价方法

第八条  注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，估价应当采用比较法，不具备比较法估价条件评估落地房、非住宅房屋（营业用房，工业厂房等）价值的，可以采用收益法、成本法其他估价方法，并在估价报告中说明原因。

第九条  采用比较法评估被征收房屋价值的，由房地产估价机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、朝向等因素评估确定。

评估比准价格由房地产估价机构根据公开市场信息从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、市场状况、房地产状况（包括区位状况、实物状况、权益状况）调整后确定。

采用比较法时,住宅房屋适用比准价格修正测算方式，非住宅房屋的征收估价,应根据估价对象的具体情况，选用比准价格修正测算方式或按《房地产估价规范》规定的相应方法要求评估。

第十条  被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产估价机构选择同一价值时点，采用相同的方法、标准评估确定。附件一至六标准适用被征收房屋和用于产权调换房屋的估价。

第十一条  未超过批准期限的临时建筑，应按成本法评估其建筑物价值。

第十二条  被征收房屋室内装修及附属物部分的补偿价值由房地产估价师按照附件六评估。未列明的项目可以根据市场价格单独评估。

 第三章  住宅房屋估价技术路线

第十三条  房地产估价机构评估标准样本房屋的比准价格的价值定义。

（一）确定被征收房屋比准价格时，被征收房屋比准价格的价值定义为征收范围内多层砖混（混合）结构、年代全新的朝南、中间套、二楼的成套房屋在价值时点的市场价值。若征收范围内无可比成套房屋的，则选取较好的非成套房屋调整为标准样本房屋。

（二）确定用于产权调换房屋的比准价格时，根据用于产权调换房屋的实际状况选取可比实例房屋。确定用于产权调换房屋是期房的，可根据总平面图等资料选取。用于产权调换房屋比准价格的价值定义为高层钢混结构、年代全新的朝南、中间套、七楼的成套房屋在价值时点的市场价值。

第十四条  房地产估价机构按《房地产估价规范》规定的方式采用比较法评估标准样本房屋的比准价格。

（一）选取可比实例。选取可比实例应遵循以下原则：

（1）可比实例应选择与估价对象处在同一或者类似供求范围内的房地产；

（2）选择与估价对象相类似的房屋，包括用途相同、建筑结构基本相同等；

（3）选取的交易实例的交易价格为正常的交易价格或可调整为正常交易价格；

（4）与估价对象建造年代相近、档次相当；

（5）成交日期与价值时点相近，不宜超过一年，且不得超过两年；

（6）选取三个以上（含三个）可比实例；

（二）各项因素调整。在建立价格可比基础上，进行交易情况、市场状况、房地产状况（包括区位状况、实物状况、权益状况）各项因素调整或调整。

（1）交易情况调整应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格；

（2）市场状况调整应将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点时的价格；

（3）房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整；

（4）进行交易情况调整、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，应符合下列规定：

1 分别对可比实例成交价格的调整或调整幅度不宜超过20%，共同对可以实例成交价格的调整和调整幅度不宜超过30%；

2 经调整和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

住宅房屋估价时区位状况调整系数及实物状况调整中成新度应调整到价值时点，层次调整到二楼（总层次四层以上），朝向调整到结构主方向南、中。系数分别见（附件一、附件二、附件三、附件四）。

（三）选取的多个可比实例的价格经过上述各种调整或调整后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为标准样本房屋的比准价格。

其计算公式为：

标准样本房屋的比准价格＝可比实例成交价格×交易情况调整系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数第十五条  将被征收（用于产权调换房屋）房屋分别与标准样本房屋进行区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素比较，按比较法原理调整比准价格得出各被征收房屋（用于产权调换房屋）的评估价格。

其计算公式为：

被征收（用于产权调换房屋）房屋评估价格＝[比准价格×（1+区位状况调整系数）×（1+层次调整系数）×（1+朝向调整系数）×（1+其他调整系数）-标准样本房屋重置价+被征收（用于产权调换房屋）房屋重置价×成新率]×建筑面积

第十六条 被征收（用于产权调换房屋）房屋属于非成套住宅（落地房），选用成本法的，应结合土地市场价格和建筑成本综合确定。可以选取该区域内具有代表性的房屋作为可比实例，采用比较法对其进行测算，得出比准地价，然后各间房屋参照比准地价，进行调整后分别计算。

 第四章  非住宅房屋估价技术路线

第十七条  非住宅房屋征收估价方法一般应当采用比较法，不具备比较法估价条件的，可以采用成本法进行估价。对于收益性物业，可以采用收益法进行估价。

第十八条  采用比较法评估非住宅房屋时，估价对象必须符合以下条件：

1、必须是具有交易性的房地产；

2、在同一或者类似供求范围内，并在价值时点的近期，存在较多的房地产交易；

3、可比实例的实际交易情况，可能造成的不正常成交价格可调整为正常市场价格，可比实例在其成交日期时的价格可调整为在价值时点时的价格，可比实例在其房地产状况下的价格可调整为在估价对象房地产状况下的价格。

第十九条  采用成本法评估非住宅房屋时，其客观成本基础应该是价值时点时相同用途房地产的平均重置价值成本水平。

重置价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。

成本法估价的基本公式为：

征收评估价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格×成新率

土地的重新购建价格可采用比较法、基准地价修正法、成本逼近法等方法求取。

第二十条  采用收益法估价时，估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算。

客观年租金收益是指价值时点当地同一类别房地产正常出租的租金收益水平。

估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法一般采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率。资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途等确定。原则上风险调整值不超过5％。

第二十一条  办公用房、营业用房征收（用于产权调换）估价宜采用比较法和收益法，其中营业用房标准样本的选取，以临街宽度3米以上，进深10米以内为标准样本，商场摊位式营业用房标准样本的选取，以商场中最普遍存在的摊位作为标准样本。

第二十二条  工业用房征收（用于产权调换）估价宜采用成本法和比较法，土地使用权价值应当考虑用地性质、容积率、使用年限等因素。

第二十三条  土地性质为国有划拨的，应按市场价值扣减应补缴的土地出让金。属仓储的，按照工业用地进行调整。

 第五章  附  则

第二十四条  各县（市）可另行制定附件一至六技术标准。

第二十五条  集体土地上的房屋征收评估可参照本规范。

第二十六条  本规范自发布之日起试行。本规程施行前已做出征收决定的项目，按原规定执行。本规程施行前已做出征收决定但尚未实施评估的项目，可参照本规程执行。

 附件一：温州市区区位状况调整系数

房地产状况应考虑自然环境、交通便捷程度、规划现状、物业管理、商业配套设施、教育医疗设施、其它因素，调整幅度在±0-5%的范围内调整。

  附件二：温州市区层次调整系数（％）

温州市区高层、小高层房屋层次差价率标准：以第七层为基准层，第七层以下每层-1%，第七层以上每层+1%，第十三层等同第十一层，第十四层等同十二层，第十八层等同十六层，二十层（含）以上每层为+0.5%。

温州市区多层成套房屋层次差价率标准（％）

层 次 总楼层	一	二	三	四	五	六	七	八
一	5
二	2	2
三	1	1	1
四	1	0	2	2
五	1	0	2	3	1
六	1	0	2	3	2	0
七	1	0	2	3	2	1	-2
八	1	0	2	3	2	1	-2	-4

温州市区落地房屋层次差价率标准（％）

总层次	一	二	三	四	五	六	七	八
系数	+5	+2	+1	0	-1	-2	-3	-5

附件三：温州市区朝向调整系数

结构主方向	部位	调整系数（％）
朝   东	南	+1
	中	-2
	北	-1
朝   南	东	+3
	中	0
	西	+1
朝   西	南	-1
	中	-3
	北	-2
朝   北	东	-2
	中	-4
	西	-3

  附件四：温州市区房屋成新率标准

以距价值时点年份计算，钢混结构每年折旧1%，折旧至60%不再折旧，砖混结构每年折旧1%，折旧至50%不再折旧，砖木结构每年折旧1%，折旧至40%不再折旧。

  附件五：温州市区征收房屋重置价值（1.房屋结构以不动产证和有关部门认定为准，被征收人认为不符的，应提供第三方有资质机构的鉴定报告。2.估价人员可以根据现场勘查情况在20%幅度内调整。）

 （单位：元/平方米）

结构	钢混	砖混（混合）	砖木
价值	1500	1200	1000

  附件六：

温州市区房屋装修及附属物补偿试行标准（2018版）

编号	项   目	价值
		一等			二等	三等
1-1	铝合金、塑钢门窗（元/㎡）	230			180	150
1-2	铝合金弹簧门（元/㎡）	350			260	195
1-3	铝合金卷闸门（元/㎡）	200			160	125
1-4	不锈钢防盗门、玻璃门（元/㎡）	240			190	160
1-5	不锈钢防盗窗罩（元/㎡）	90			75	60
1-6	铁拉门、防盗窗罩（元/㎡）	50			40	30
1-7	夹板门（元/扇）	300			230	200
1-8	实木门（元/扇）	600			430	300
1-9	钢板防盗门（元/扇）	900			700	500
1-10	遥控自动门/单元电控门（元/扇）	3000
2-1	墙纸（元/㎡）	40		20		10
2-2	油漆（元/㎡）	30		20		10
2-3	瓷砖、面砖（元/㎡）	60		40		20
2-4	吊顶、护墙、隔墙（元/㎡）	90		70		50
2-5	塑料材质护墙（元/㎡）	40		30		15
2-6	文化石（元/㎡）	90		70		50
2-7	不锈钢包柱（元/㎡）	300		230		150
3-1	水磨石地面（元/㎡）	100		80		60
3-2	普通地砖（元/㎡）	80		60		50
3-3	抛光地砖（元/㎡）	140		110		80
3-4	强化复合地板（元/㎡）	90		70		50
3-5	实木地板（元/㎡）	230		200		100
3-6	普通花岗岩、大理石（元/㎡）	150		100		70
3-7	中、高档花岗岩（元/㎡）	300		240		150
3-8	中、高档大理石（元/㎡）	360		300		240
4-1	座便器(套)	500		250		130
4-2	洗脸盆(套)	380		190		90
4-3	浴缸(套)	1000		650		320
4-4	淋浴房(套)	2000		1000		500
4-5	厨房工作台(m)	220		170		110
4-6	吊柜、壁柜（元/㎡）	300		220		150
4-7	不锈钢扶手、木扶手(m)	200		130		100
4-8	铝纱窗（元/㎡）	60		50		40
4-9	木纱窗（元/㎡）	50		40		30
4-10	踢脚线(m)	25		20		10
4-11	石膏线(m)	15		10		7
4-12	门套、窗套(m)	60		45		30
5-1	一般绿地（元/㎡）	120		50		30
5-2	园林绿地（元/㎡）	200		150		100
5-3	围墙（米，含部分金属）	150		100		80
	围墙（米，砖、石结构）	80		50		30
5-4	室外水泥地面（元/㎡）	150		80		30
5-5	水井（个）	1000		800		500
5-6	化粪池（个）	3000（1.5m³） （5户以上共用）				500
5-7	水塔（个）	800	500			300
5-8	门台（个）	1000	500			300

 

 

如果您有相关法律问题，可以拨打免费咨询电话：15110279280 13601297308
北京来硕律师事务所征地拆迁律师团 www.wenxinchaiqian.com